나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145268 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145268 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경145268 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제6층 제602호 (화곡동, 에스케이파크리움) | 감정가: 229,300,000원 | 최저가: 146,752,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경145268 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형 생활주택 단지형 다세대)입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1010-2 에스케이파크리움 제6층 제602호입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 229,300,000원입니다.

소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

사용승인일은 2019.06.13.입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지 전용면적은 13.10$\text{m}^2$ (약 3.96평)입니다.

건물 전용면적은 등기부 기준 19.62$\text{m}^2$ (약 5.93평)입니다.

제시외 건물(테라스 차양 등) 면적은 3.00$\text{m}^2$ (약 0.91평)으로 매각에 포함됩니다.

*참고사항: 집합건축물대장상으로는 2021.06.25.자로 증축-추인되어 전용면적이 20.94$\text{m}^2$ (약 6.33평)으로 변경되었으나, 등기부에는 미반영 상태입니다. 현황은 대장 기준과 일치하는 것으로 보이므로 실제 사용 면적은 더 넓습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 대규모 아파트단지, 다세대/다가구주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준이며, 서울시 내 주거 밀집 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 "우장산역" 남서측 인근에 위치하며, 도보 접근성이 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

주변 도로상태는 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

본건 주위는 대규모 아파트 단지(우장산힐스테이트, 아이파크 등)와 인접하여 생활 편의시설 및 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

인근에 편의점 등이 가깝게 위치하며, 지하철역세권 주변의 상권을 이용할 수 있어 편리합니다.

주거지역 특성상 치안 상태도 양호한 것으로 평가됩니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제

3.1. 권리관계 개요

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권의 문제는 발생하지 않습니다.

본건의 가장 큰 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이 조건은 매수인이 낙찰 후 임차인 명도에 대한 리스크(명도 소송, 배당 문제 등)를 대부분 해소할 수 있는 매우 유리한 조건입니다. 입찰자는 잔금을 납부하면 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다.

3.2. 면적 및 구조 관련 특이사항

건물의 구조는 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층 602호입니다.

제시외 건물 (샷시조 등 차양, 3.00$\text{m}^2$)이 테라스 부분에 소재하며 이는 매각 대상에 포함되므로, 별도의 철거 또는 매수인의 소유권 문제가 없습니다.

등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 상이하나, 현황(실제 사용)은 대장상의 증축된 면적(20.94$\text{m}^2$)을 기준으로 하므로, 실제 사용 가치가 높다고 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역 등 다양한 제한이 설정되어 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 복잡한 제한 사항을 확인해야 합니다.

강서/마곡 지구 일대에서는 마곡열병합발전소 및 수소생산기지 등 공공시설 건립을 두고 주민 반발 및 논란이 있었던 점은 지역 부동산 시장에 잠재적인 심리적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 본건은 이들 시설과 직접 인접하지는 않으나, 광역적인 강서구 내 비선호시설 이슈로 인식될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 5호선 역세권 인근의 다세대주택으로, 특히 권리분석상 가장 큰 난관인 임차인의 대항력 문제가 주택도시보증공사의 포기 조건으로 해소되어 안정적인 입찰이 가능합니다.

비교적 신축 건물(2019년 준공)이며, 실제 사용 면적이 공부상 면적보다 넓다는 점은 매력적인 요소입니다.

적절한 수준에서 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 우수한 투자 가치를 가질 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

A. 권리관계 안전성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자는 명도 및 보증금 인수 부담 없이 안전하게 경매를 진행할 수 있습니다.

B. 역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역 인근으로, 서울 도심 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

C. 실제 사용면적 우위: 건축물대장상 증축(추인)된 면적(20.94$\text{m}^2$)과 제시외 건물(3.00$\text{m}^2$ 테라스)을 포함하면 실제 사용 면적이 등기 면적보다 넓어 실사용 가치가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계