나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150437 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제5층 제510호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(신길역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 13층 건내 제5층 제510호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) , 도로(접합) , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> , 철도보호지구<철도안전법> , 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150437 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제5층 제510호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 128,000,000원

1.2. 토지현황

토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.1419㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물구조및이용상태

건물면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

건물지분: 14.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제5층 제510호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)

창호: 샷시 창호임

이용상태: 기준시점 현재 아파트로 이용 중임

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음

1.4. 기타정보

토지의 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등: 본건 서측 및 남측으로 세로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 건축선(건축과 문의)임

공부와의 차이: 없음

임대관계 및 기타 참고사항: 임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 "영원중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장과 지하철역(신길역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑7 압류 (영등포구(서울특별시) 2023-02-27)

3.2. 인수및소멸권리

본 경매 절차에서 말소기준권리(갑7 압류)보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김현중)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-07

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항및주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

물건명세서상 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, "여의도투웨니퍼스트"(영등포동1가 92-4)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 24.23㎡ (약 7.33평) : 2025년 4월, 28,700만원

* 36.88㎡ (약 11.16평) : 2026년 2월, 42,700만원

* 36.88㎡ (약 11.16평) : 2026년 5월, 43,000만원

이를 바탕으로 계산한 단위면적당 시세는 약 1,157만원 ~ 1,184만원/㎡ 수준입니다.

본건의 면적(14.89㎡)을 고려하여 추정 시세를 산정하면 약 17,400만원 내외로 추정됩니다.

감정가(12,800만원) 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 잠재적 가치 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

4.2. 연립다세대빌라매매임대정보

주변 "여의도투웨니퍼스트"(영등포동1가 92-4, 2018년 준공)의 최근 매매 정보가 제공되었으며, 이는 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대 주택으로 시세 분석에 참고가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 교육시설: "영원중학교" 북측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 건축물대장 상 정보 불일치: 제공된 건축물표제부 정보(단독주택, 일반목구조)와 감정평가서 상의 건물 정보(도시형생활주택, 철근콘크리트구조) 간에 차이가 존재합니다. 이는 실제 건물의 현황 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 및 공부 재확인이 필수적입니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 법률적으로는 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 그러나 계약 조건 및 관련 법규를 철저히 검토하여 임차인의 권리 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* HUG 인수 조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 세부 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 소형 면적: 건물 면적(14.89㎡) 및 토지 면적(6.14㎡)이 매우 작아 활용도 및 향후 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 서울 영등포구에 위치한 도시형생활주택으로, 매우 작은 면적임에도 불구하고 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 잠재적 투자 가치가 있습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기 조건, HUG 인수조건 변경, 그리고 건축물대장과 실제 건물의 구조 및 용도 상의 불일치라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 본건에 대한 입찰을 고려하신다면, 위에서 언급된 리스크 요소를 철저히 분석하고 현장 방문을 통해 실제 상태를 정확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 서울 영등포구의 우수한 입지 조건.

* 작은 면적으로 인한 낮은 초기 투자 비용 가능성 (일반적인 아파트/주택 대비).

* 감정가 대비 주변 시세 상승 잠재력.

* 임차인의 대항력 포기 및 관련 조건으로 인한 권리 인수 부담 경감 가능성 (단, 조건 확인 필수).

9. 예상입찰가

감정가: 128,000,000원

주변 시세 추정가: 약 174,000,000원

본건의 입지, 면적, 감정가, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다. 그러나 건축물대장 상 정보 불일치, HUG 인수 조건 변경, 임차인의 대항력 포기 조건 등 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가(128,000,000원)와 시세 추정가(약 174,000,000원) 사이에서, 리스크 요소를 감안한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.