나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4449 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4449 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경4449 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28(화곡동), 제6층 제601호 (화곡동, 더봄333) | 감정가: 318,250,000원 | 최저가: 203,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4449 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 318,250,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자: 배OO, 채무자: (정보 없음), 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

건물면적: 23.70㎡ (약 7.17평, 전용면적)

제시외면적: 건물 1.40㎡ 포함 (총 면적 약 25.10㎡, 7.59평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 6층

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, CCTV, 소화전 설비 등이 구비됨.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 조건

교통상황: 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 북측 인근에 위치하는 더블 역세권 물건임.

차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 이상으로 양호함.

2.2. 상권 분석 및 주위 환경

주위 환경: 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

토지 형상 및 이용: 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 남서측(약 4m), 남동측(약 6m) 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

2.3. 생활 정보

편의시설: 까치산역 인근 상권 및 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 편의도는 보통임.

건물 특이사항: 지상 6층 건물 중 최상층이며, 승강기 및 CCTV 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역(7층이하)으로서 주거용 개발에 적합한 용도지역임.

다만, 공항 인근 지역 특성상 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 건축물의 높이 및 개발에 제한을 받을 수 있는 조건이 있으므로, 향후 개발 시 관련 규정 확인이 필요함.

2.5. 잠재적 리스크 (혐오시설)

본건 소재지인 화곡동 333-8번지 주변은 주거시설과 상업시설이 밀집된 일반적인 주거지역으로, 검색된 정보 상 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았음.

다만, 다가구 및 다세대 주택 밀집지역의 특성상 주차 문제나 소규모 유흥시설 혼재 가능성은 있음.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 권리 분석

매각 조건: 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않음.

3.2. 임차인 대항력 관련 특이사항

주의사항: '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 명시되어 있음.

권리 해석: 이는 매수인이 잔금을 납부하면 임차인(및 주택도시보증공사)이 대항력을 행사하지 않고 명도를 진행하겠다는 조건으로, 매수인 입장에서는 가장 큰 리스크인 **인수되는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제(명도 리스크 포함)**가 해소되어 매우 유리한 조건임.

3.3. 기타 권리

제시외 건물: 건물 제시외면적 1.40㎡가 존재하며, 감정평가에 포함되어 있으므로 명도 시 함께 처리하면 됨. 공부와의 차이는 대체로 물적 동일성이 인정되나, 경매 참여 전 반드시 현황 재확인을 요함.

4. 투자 의견

4.1. 종합 의견

본건은 지하철 2호선, 5호선의 더블 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함.

가장 큰 장점은 권리분석 상 **대항력 포기 조건**이 명시되어 있어, 권리관계가 단순하고 명확하며 명도 리스크가 현저히 낮다는 점임.

감정가가 적정하게 산정되었다는 전제 하에, 소형 주택 투자나 실거주 목적의 실수요자에게 매력적인 물건으로 판단됨.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 까치산역 더블 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

명확한 권리: 대항력 포기 조건으로 경매의 가장 큰 걸림돌인 임차인의 대항력 문제가 해결되어 안전한 투자 가능.

소형 주택: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주택 수 산정 및 취득세 등 관련 세제 혜택 여부를 개별 확인 후 접근할 필요가 있음.

제시외 건물은 평가에 포함되어 문제가 없으나, 반드시 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계