나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3023 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-48 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3023 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-48 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경3023
• 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-7 리젠트
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경3023 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-7 리젠트 | 감정가: 3,115,909,600원 | 최저가: 1,595,344,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3023 (1)

물건 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-48

물건 종별: 다중주택

감정가: 3,115,909,600원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.토지 현황

토지 면적: 186.40㎡ (약 56.38평)

토지 이용 현황: 세장형 완경사지이며, 단독주택(다중주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도 150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

1.2. 2.건물 현황

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 3층 건물로, 사용승인일은 2017년 12월 13일입니다.

건물 면적: 총 374.22㎡ (약 113.20평)입니다.

건물 이용 현황: 단독주택(다중주택)으로 이용 중입니다.

건물 설비 내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물 (제시외 건물 포함): 본건 옥탑 1층에 건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물 ㉠,㉡이 소재하며, 그 면적은 38.00㎡ (약 11.49평)입니다. 본건은 이러한 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각 대상입니다.

공부와의 차이 (위반건축물 포함): 본건 건물 옥탑 1층 다락은 공부상 아래층에서 연결된 다락이나, 현황은 독립된 주택(501호, 502호)으로 이용 중입니다. 또한, 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으며, 옥상 약 36㎡가 조립식 패널조 단독주택 형태로 위반 건축물에 해당합니다.

1.3. 입지 조건

1.3. 1.주변 환경: 본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ‘사당초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통 여건: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 지하철 4, 7호선 환승역인 사당역이 비교적 가까운 거리에 위치하여 강남 및 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 3.인근 시설: 사당초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지대 특성상 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1.권리 관계: 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 현재 등기부상 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리될 것으로 예상되나, 입찰 전 등기부등본을 통해 최종 권리 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 2.점유 관계: 현재 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 명도 진행 시 인수 또는 협상 대상이 될 수 있는 중요한 변수이므로, 현장 조사 및 명도 협의가 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1.지역 상권 특성: 본건이 위치한 남현동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 상권이 매우 활성화된 지역은 아니나, 안정적인 주거지 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 2.주변 상가 및 업종: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 식당, 카페, 소매점, 학원 등 기본적인 업종이 자리하고 있습니다. 이는 주거 기능과 더불어 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.교육 시설: 인근에 사당초등학교가 위치하여 초등 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 주변 지역에 중학교 및 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 교육 관련 인프라는 양호한 편입니다.

1.6. 2.편의 시설: 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 지하철역 이용 시 더욱 광범위한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.위반건축물 관련 사항: 옥탑 36㎡가 위반건축물로 건축물대장에 등재되어 있어, 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 낙찰 후 원상 복구 또는 이에 대한 부담을 고려해야 합니다.

1.7. 2.공부와의 차이: 옥탑 다락 공간이 현황 독립된 주택으로 이용 중인 점은 공부상 내용과 차이가 있습니다. 이는 임대차 계약 등에서 혼란을 야기할 수 있으며, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 일치하지 않아 주의가 필요합니다.

1.7. 3.기타 (임대 관계 미상): 현재 해당 건물에 대한 정확한 임대차 현황이 파악되지 않았습니다. 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있으며, 명도 저항 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 최고의 입지: 지하철 4, 7호선 사당역과 인접하여 강남, 용산 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

- 신축급 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 리모델링 등 큰 비용 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

- 다중주택 용도: 다중주택으로서 다가구주택 전환 등을 통해 향후 수익성 개선 또는 가치 상승을 꾀할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. (관련 법규 검토 필수)

- 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지뿐만 아니라 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 총 주거 공간 면적을 확보할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 남현동의 우수한 입지에 자리한 다중주택입니다. 2017년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 사당역과의 인접성으로 인해 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다. 토지와 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물까지 포함하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

다만, 옥탑의 위반건축물 등재, 공부와의 차이점, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 반드시 인지하고 접근해야 할 주요 리스크 요인입니다. 위반건축물에 대한 행정적 조치 가능성과 명도 관련 변수를 면밀히 검토하고, 현실적인 투자 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하고 관리할 수 있다면, 입지적 장점을 바탕으로 장기적인 투자 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계