나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109402 [1] 서울특별시 관악구 신림동 629-6 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경109402 [1] 서울특별시 관악구 신림동 629-6 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경109402
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 629-6
• 감정가: 1,650,521,340원
• 최저가: 1,056,333,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경109402 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 629-6 | 감정가: 1,650,521,340원 | 최저가: 1,056,333,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경109402 (1)이며, 소재지는 서울특별시 관악구 신림동 629-6입니다. 용도는 단독주택으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 1,650,521,340원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOO이고, 채권자는 신OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 현황

토지면적은 145.00㎡ (약 43.86평)입니다.

건물면적은 355.80㎡ (약 107.63평)이며, 여기에 제시외 건물면적 40.30㎡ (약 12.19평)가 추가되어 일괄매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 비교적 편리하여 제반 교통여건은 보통입니다. 토지는 북측 및 동측으로 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입 환경이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거 밀집 개발이 가능한 용도지역입니다. 기타 제한으로는 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등이 적용됩니다. 교육환경보호구역이므로 교육 관련 시설이 밀집되어 있으며, 학교 인근이라는 특성을 가지고 있습니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 건축되어 내구성이 우수합니다. 위생 및 급배수 설비, 전기설비 외에 승강기 설비가 갖추어져 있어 다층 건물로서 편의성이 높습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건으로, 건물면적 외에 제시외 건물 40.30㎡가 포함되어 감정가에 반영되었습니다. 제시외 건물 및 부합물 포함 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공부(公簿) 상 단독주택으로 되어 있으나, 건물감정평가요항표의 표기(지1층: 101, 102호 / 1층: 201, 202호 / 2층: 301, 302호 / 3층: 401, 402, 403호 / 4층: 501, 502, 503호 / 5층: 601, 602, 603호) 및 '옥탑1층 주택 소재' 언급으로 미루어 볼 때, 현황은 다가구주택 등 수익형 부동산으로 사용되고 있을 가능성이 매우 높습니다. 이는 법적 리스크 및 명도 리스크의 주요 원인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 경매구분

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계는 단순할 것으로 예상되나, 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 권리관계 특이사항

본 물건은 단독주택(공부) 형태에 다수의 호수가 표기되어 있어 임차인이 다수 존재할 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 규모에 따라 인수할 금액이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람을 통한 임차인 권리 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보 및 상권분석

5.1. 주변 환경 및 편의시설

대상물건은 남강고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 주거 안정성이 양호합니다. 주변에는 남강중학교, 서울원신초등학교 등 다수의 학교 시설이 밀집되어 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 주택가로 형성되어 있어 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 입찰에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 이는 주거지로서의 쾌적성에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

공부상 '단독주택'이나 현황상 다수의 호실을 갖춘 다가구주택 형태로 이용되고 있을 가능성이 높습니다. 이는 건축법상 위반 건축물 여부를 유발할 수 있으며, 이행강제금 부과 또는 원상 복구 명령 등의 리스크가 존재합니다. 옥탑1층 주택 소재 여부도 불법 증축의 소지가 있습니다.

6.2. 명도 리스크

다수의 호실로 인해 명도(집 비우기) 대상자가 많을 것으로 예상됩니다. 이로 인해 명도에 필요한 시간과 비용이 증가할 수 있으며, 주택 임대차 보호법상 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 재산적 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 투자 포인트

본 물건은 145.00㎡ (43.86평)의 토지와 355.80㎡ (107.63평)의 연면적을 확보하고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 건물에 승강기 설비가 되어 있고 7m 도로에 접해 있어 건물 활용도 및 접근성이 양호합니다. 현황상 다수의 임대 유닛으로 활용 중이라면, 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치도 높습니다.

7.2. 종합 의견

서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 보통 수준 이상입니다. 건물 구조 및 설비는 양호하나, 공부상 용도와 현황상 이용 형태의 불일치로 인한 법적 리스크 및 다수 임차인에 대한 명도 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰자는 제시외 건물 및 옥탑 증축 부분의 합법화 가능성 여부와 임차인들의 권리관계를 철저히 분석하여 리스크를 최소화할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계