나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125305 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 289-89 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125305 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 289-89 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경125305
• 주소: 서울특별시 동작구 노량진동 289-89
• 감정가: 1,692,638,440원
• 최저가: 1,083,288,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경125305 | 소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 289-89 | 감정가: 1,692,638,440원 | 최저가: 1,083,288,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 정보 및 물건 소재지

본 경매 물건은 서울중앙지방법원 **2024타경125305 (1)**호 사건으로, 서울특별시 동작구 노량진동 289-89에 소재하는 **단독주택(토지/건물 일괄매각)**입니다.

매각 구분에 있어 **공유물분할을 위한 경매**라는 특이사항이 있으며, 감정가는 **1,692,638,440원**입니다.

1.2. 물건 기본 정보

토지 면적: 127.00㎡ (약 38.42평)

건물 면적: 159.93㎡ (약 48.38평)

건물 용도 및 구조: 단독주택 (벽돌조 평슬래브지붕 2층), 지하 1층/지상 2층 구조

이용 상태: 단독주택 (지하1층 1세대(공실), 지상1층 1세대, 지상2층 1세대)

특이 사항: 공유물분할경매, **재정비촉진지구(노량진 뉴타운)** 내 위치

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 <동작구청> 남서측 인근에 위치하며, 단독주택과 다세대주택이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 주거 환경은 재정비촉진지구 지정으로 인해 향후 대규모 아파트 단지로 변모할 잠재력을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 노량진역(1호선, 9호선)과 장승배기역(7호선) 등 주요 역세권이 가까워 서울 서남부권의 핵심 교통 요지에 해당합니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로 상태

토지는 **도시지역, 제3종일반주거지역**에 속하여 향후 재개발 시 높은 용적률을 적용받을 수 있는 기반이 됩니다. 또한, **재정비촉진지구(노량진 뉴타운)** 및 **정비구역**으로 지정되어 재개발 사업의 진행이 확정된 상태입니다. 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 접근성은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 **공유물분할을 위한 경매**입니다. 이는 공유자 간의 협의 불발로 인해 법원의 판결에 따라 매각하는 것이므로, 일반적인 채무 불이행에 의한 강제경매나 임의경매보다 권리 관계가 비교적 깔끔할 가능성이 높습니다.

소유자/채무자가 '김OO'로 동일하고, 채권자는 '임OO'입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 및 토지의 전부 지분을 취득하게 됩니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대차 관계는 **미상**으로 조사되었습니다. 정확한 인수 사항을 판단하기 위해서는 입찰 전 현장조사 및 매각물건명세서상의 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 만약 미상 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우, 보증금 전액을 인수할 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

**공유물분할경매**는 낙찰자가 소유권 이외의 권리(말소기준권리 이하)는 인수하지 않는 것이 일반적이나, 법정지상권 성립 여부, 유치권 등은 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

**재정비촉진지구** 내 물건이므로, 입찰 전에 해당 구역의 사업 진행 단계(조합설립, 사업시행인가 등)와 본 물건의 **조합원 지위 승계 여부**를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 환경

노량진은 전통적으로 노량진 수산시장, 노량진 학원가 등으로 유명하며, 동작구청과 같은 행정기관이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 본건은 주거지대에 위치하고 있으나, 인근 주요 상권 및 편의시설(병원, 은행, 마트 등) 접근이 용이합니다.

4.2. 교육 및 편의시설

동작구청 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 편리하며, 재정비촉진사업이 완료되면 신축 대단지 아파트와 함께 공원, 학교 등 각종 기반 시설이 확충되어 주거 만족도가 크게 향상될 예정입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

주변에 특기할 만한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다. 단, 주택가가 밀집된 구도심 지역 특성상 주변 환경은 다소 노후되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

첫째, **재개발 조합원 지위 리스크**: 재정비촉진지구 내 물건이므로, 입주권을 승계할 수 있는지 여부와 종전 자산 감정평가액이 가장 중요합니다. 이 부분에 대한 사전 확인 없이 투자할 경우, 현금 청산 대상이 될 수 있습니다.

둘째, **공실 리스크**: 건물 이용 상태가 지하1층 공실, 지상 1, 2층 각 1세대 이용 중으로, 총 3세대가 거주 가능한 주택임에도 지하층이 공실인 점은 현재 임대 수익에 부정적일 수 있습니다.

셋째, **도로 협소**: 남측 노폭 약 4m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차 편의성은 낮습니다.

5.2. 종합 의견

본 경매 물건은 **노량진 재정비촉진지구(노량진 뉴타운)** 내 핵심 투자 물건입니다. 제3종일반주거지역에 위치한 토지 38.42평 규모의 단독주택으로, 향후 재개발 사업 완료 시 한강변 신축 대단지 아파트 입주권을 확보할 수 있는 **프리미엄 투자처**로서의 가치가 매우 높습니다. 초기 투자 비용은 높으나, 장기적인 관점에서 서울 핵심 지역의 신축 아파트를 취득할 수 있는 기회입니다. 반드시 재개발 조합원 지위 및 종전가액 평가를 전문가와 심층 분석 후 입찰해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지: 노량진 뉴타운

노량진 재정비촉진지구는 약 1만 가구 규모의 신축 아파트 타운으로 변모할 예정이며, 2027년 전체 착공, 2031년 입주를 목표로 사업이 활발하게 진행 중입니다. 서울 서남부의 주거 중심지로 자리매김할 것입니다.

6.2. 높은 미래 가치

현재 구도심 단독주택이지만, 사업 완료 시 용적률이 높은 제3종일반주거지역의 이점을 살린 신축 아파트 분양권을 확보할 가능성이 높습니다. 특히 토지 면적이 약 38평으로 비교적 크므로, 재개발 시 감정평가 및 종전자산가치에서 유리할 수 있습니다.

6.3. 공유물분할경매의 장점

일반 채무 경매와 달리, 복잡한 채무 관계보다 소유 관계 정리 목적이 강해 권리 관계 분석이 상대적으로 단순할 수 있습니다. (단, 세부 등기부등본 확인 필수)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계