나이스옥션 법원경매 부산 2023타경1486 [25] 부산광역시 부산진구 당감동 1016 힐탑스타 1동 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2023.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 "당감2동 주민센터" 남동측 인근에 위치하는 힐탑스타 제1동 제4층 제402호 외 29개호로서, 본 건물은 총 1개동 총 오피스텔(276개호)/근린생활시설(10개호)로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 형성되어 있는 노선 상가지대로서, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선"부암역" 이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상25층 건물(사용승인일: 2020.05.26.) 내 제4층 제402호 외 29개호로서,

외벽 : 드라이비트 및 커튼월, 화강석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 50미터 가야대로, 동측으로 노폭 약 12미터 내외 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.
기호(3): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.
기호(4): 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(84m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 1016번지에 위치한 힐탑스타 1동 14층 1407호 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 건물 구조

본건의 토지 면적은 3.54㎡(약 1.07평)이며, 토지 지분 면적은 3.54㎡(약 1.07평)입니다. 건물 면적은 29.70㎡(약 8.98평)이며, 건물 지분 면적은 29.70㎡(약 8.98평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2020년 5월 26일에 사용 승인된 지하 2층, 지상 25층 규모의 오피스텔(276호실) 및 근린생활시설(10개호실)로 구성되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 153,000,000원이며, 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 물건입니다. 사건번호는 부산지방법원 2023타경1486 (25)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 구성

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 "당감2동 주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설이 형성된 노선 상가지대로, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 힐탑스타 건물은 총 1개동으로 오피스텔 276개호실과 근린생활시설 10개호실로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "부암역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남측으로는 폭 약 50미터의 가야대로, 동측으로는 폭 약 12미터, 북측으로는 폭 약 8미터의 도로에 각각 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다. 토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구 등에 해당하며, 최고 높이 제한 지역(84m 이하)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 4,284,000,000원입니다.

이 외에도 주식회사다이아몬드스타의 신탁등기 말소, 이영환의 소유권 이전(매매), 임유진의 주택임차권(을2), 부산은행의 가압류(갑6), 함양농업협동조합의 임의경매(갑7) 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 임유진 씨는 보증금 130,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 4월 18일 전입(사업자등록일) 및 2022년 3월 21일 확정일자를 받았습니다. 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 결론

위 권리 분석 결과, 본건 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인 임유진 씨는 대항력이 없으므로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 본건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 당감동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 상업지역으로, 주민센터, 대로변 상가 등이 있어 생활 편의성이 확보된 지역입니다. 신축 오피스텔인 힐탑스타는 상업시설과 주거시설을 겸하고 있어 배후 수요를 갖추고 있으며, 부암역을 이용한 시내 접근성이 우수하여 비교적 안정적인 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 당감2동 주민센터가 위치하며, 차량 접근이 용이한 대로변에 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 부암역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 오피스텔의 경우, 일반적으로 소규모 가구 또는 1인 가구를 대상으로 하며, 주변 상업시설과 연계된 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 최근 실거래가 데이터 중 2026년 7월 7일 거래된 22층 물건이 106,270,000원에 거래된 점은 현재 시세보다 낮은 가격으로, 향후 가격 변동성을 고려해야 합니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건물의 총 채무액이 매우 높아 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

부산진구 당감동 힐탑스타 오피스텔 경매 물건은 신축 건물(2020년 준공)로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 최근 실거래가 중 낮은 가격대의 거래가 존재하며, 높은 채무 총액은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 파악하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2020년 준공)로 즉시 사용 가능하며 하자 발생 가능성 낮음.

* 부산 도시철도 2호선 부암역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 인근 상업 및 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근 용이.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 향후 부산진구 지역 개발 및 주거 수요 증가 시 가격 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 중 2026년 7월 7일 거래된 22층 물건의 가격은 106,270,000원이며, 본건의 감정가는 153,000,000원입니다. 본건은 14층으로, 최근 거래된 22층 가격을 기준으로 시장 상황 및 경매 특성을 고려할 때, 120,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최저 입찰가 대비 높은 수준이며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 가능성을 높이는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.