나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8767 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 7205.00㎡ (약 2179.71평)

* 토지지분: 617.4685㎡ (약 186.84평)

* 건물면적: 196.12㎡ (약 59.32평)

* 감정가: 1,011,093,640원

1.2. 매각 대상 및 조건

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 일괄매각: 포함

* 지분매각: 포함

1.3. 기타 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8767 (1)

* 채권자: 행OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정평가서 요약: (제공된 정보에 상세 내용 없음)

2. 입지조건

* 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리는 제주 서쪽 지역에 위치하며, 자연경관이 우수하고 조용한 주거 환경을 갖춘 곳입니다.

* 해당 물건지 인근은 단독주택 및 전원주택 단지가 형성된 지역으로 추정됩니다.

* 상세한 교통 상황, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 정보는 감정평가서 요약 부분에 기재되지 않았으나, 일반적인 단독주택지로의 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변의 자연환경(곶자왈 등)은 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 파악

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

* 토지 등기부상으로는 다수의 근저당권이 존재하며, 가장 빠른 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을19, 을20) 및 달서새마을금고 근저당권(을24) 등으로 판단됩니다.

* 이들 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 건물 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

* 따라서, 인수되는 특별한 권리(유치권, 법정지상권 등)는 현재까지 파악되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 60,000,000원 (내역상 차임이 보증금보다 높은 이상한 기재로 보임. 통상적인 임대차 계약 형태와 다를 수 있음.)

* 전입일자(사업일자): 2022-08-18

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 정 는 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지는 않으나, 채권액이 많아 배당을 통한 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 보증금 및 차임의 정확한 성격과 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 '차임'이 '보증금'보다 높게 기재되어 있어, 일반적인 임대차계약과는 상이한 부분이므로 주의 요망)

3.4. 총 채권액

* 토지 등기부채권 총액: 4,577,855,522원

* 건물 등기부채권 총액: 1,445,055,522원

* 총 등기부채권 합계: 6,022,911,044원

4. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 제주시 한경면 저지리 일대는 전원적인 주거 환경을 갖춘 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 시설이나 소규모 편의 시설이 있을 가능성이 높습니다.

* 본 물건의 용도가 단독주택으로, 개인의 주거 목적이나 전원생활을 위한 투자에 적합한 입지입니다.

* 인근의 곶자왈과 같은 자연 환경은 지역의 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 제주시 한경면 저지리에 위치하여, 자연 친화적인 환경 속에서 생활이 가능합니다.

* 주변 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 제주시 중심지보다는 다소 제한적일 수 있으며, 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

* 정확한 생활 편의시설 접근성은 현장 방문을 통해 파악하는 것이 좋습니다.

* 최근 주변 '곶자왈아이파크' 연립주택 매매 정보를 볼 때, 해당 지역의 부동산 가치는 일정 수준 유지되고 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 낙찰 후에도 권리 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 등기부상 다수의 권리가 복잡하게 얽혀 있어, 권리 분석 시 놓치는 부분이 없도록 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없으나, 채권 금액이 많고 배당 순위에 따라 보증금 회수 가능성이 불확실하며, 보증금/차임 기재 오류 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 상태, 내부 설비, 하자 등에 대한 정보가 부족하므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 2020년 건축된 건물로 비교적 신축이나, 하자 발생 가능성은 언제든 존재합니다.

6.3. 법규/행정 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 정보가 감정평가서에 누락되어 있어, 건축 관련 규제나 개발 제한 여부를 별도 확인해야 합니다.

6.4. 시장 리스크

* 부동산 시장의 변동성, 특히 제주 지역 부동산 시장의 흐름을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 제주시 한경면 저지리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 신축에 가까운 건물 연면적을 보유하고 있습니다.

* 감정가는 10억 1,109만원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 단독주택으로서의 가치를 고려할 때, 잠재적인 가치 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

* 다만, 총 60억원 이상의 복잡하고 다수의 채권이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 임차인의 대항력 부재 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 대규모 채권이 설정되어 있는 만큼, 경쟁 입찰자가 많지 않거나 감정가 이하의 낙찰도 기대해 볼 수 있는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 한경면의 우수한 자연 환경과 쾌적한 주거 여건

* 비교적 넓은 토지 지분(약 187평) 보유

* 신축에 가까운 단독주택(196㎡)

* 대규모 채권으로 인한 감정가 대비 낮은 입찰가 기대 가능성

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

* 감정가: 1,011,093,640원

* 주변 유사 단독주택의 시세 및 본 물건의 토지 지분 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 다수의 채권과 복잡한 권리 관계를 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 약 11억 원 (1,100,000,000원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.