나이스옥션 법원경매 제주 2022타경6104 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 ‘새별오름’ 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 목장용지 및 임야 등이 소재하는 임야지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(12): 인접 토지 대비 다소 완경사인 부정형지로서 토지임야이나 일부 무 등을 재배중인 농지로 사용중임. 일련번호(13,15): 인접 토지 대비 다소 완경사인 부정형지로서 목장용지임.

인접 도로상태

일련번호(12,13): 지적도상 맹지이나, 관습상 임도를 통해 진입 가능함. 일련번호(15): 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(12) :생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>, 하천구역(금성천)<하천법> 일련번호(13) :생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(덕우물내)<소하천정비법>, 소하천예정지<소하천정비법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법> 일련번호(15) :생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지<소하천정비법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 초지<초지법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건 일련번호(12,13) 지상에 제시외분묘가 다수 소재하나, 지역이 광범위하여 육안으로는 수량 특정이 어려우며 구체적 위치와 수량확정을 위해서는 측량을 요함. ② 일련번호(12) 토지의 상당부분이 무 등을 재배중인 농지로 사용중이나 불법경작여부에 대한 확인을 할 수가 없어, 농지자격취득증명원의 필요 여부에 대해서는 별도 판단하지 않았음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-본 건 토지 지상에 분묘 수십 기가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2022타경6104 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102

* 용도: 임야

* 감정가: 18,984,203,000원

* 토지면적: 568,340㎡ (약 171,800평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

* 주요 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각, 본 건 토지 지상 분묘 수십 기 소재

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 ‘새별오름’ 북서측 원거리에 위치함.

* 주위환경: 주위는 목장용지 및 임야 등이 소재하는 임야지대임.

* 교통: 본 건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

* 도로상태:

* 일련번호(12,13) 및 목록 12,13: 지적도상 맹지이나, 관습상 임도를 통해 진입 가능함.

* 일련번호(15) 및 목록 15: 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 기타 목록(1, 2~4, 5~14): 다수의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 토지 일부가 폭 약 2~3m 내외의 비포장도로로 이용 중이거나, 인근 토지를 통해 진입 가능함. 일부 비포장도로는 승용차 통행이 곤란할 수 있음.

* 목록 11: 북서측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접하며, 본 건 접면도로는 지목이 ‘도로’이나 개인이 지분형태로 소유권을 가지고 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 인근에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을10 근저당권 (농업협동조합중앙회, 2007년 5월 9일 접수, 4,320,000,000원)

* 소멸예정 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류, 압류, 근저당, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음”으로 기재되어 있어, 별도로 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수주의 권리:

* 분묘기지권: 본 건 토지 지상에 수십 기의 분묘가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 이는 감정평가 시 반영되었으나, 입찰 시 주의가 필요한 중요한 인수주의적 요소로 작용할 수 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등록된 임차인이 없어 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제주시 애월읍 봉성리의 산간 지역에 위치하며, 주변은 주로 임야 및 목장용지로 이루어져 있어 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있음.

* 인근 ‘새별오름’과 같은 관광 자원과의 연계 가능성을 고려할 수 있으나, 직접적인 상권 형성은 제한적임.

1.4. 생활정보

* 제주시 외곽 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 판단됨.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로 이용이 가능하여 제주 시내로의 접근성은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불확실하여 추후 분쟁 발생 가능성이 있음. 이는 감정평가에 반영되었으나, 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크임.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 임야 및 목장용지 지목에도 불구하고 상당 부분이 개간되어 경작지(무 등) 또는 목장용지로 이용 중임. 불법 경작 여부 확인이 어려워 향후 행정적 문제 발생 가능성이 있음.

* 도로 접근성 제한: 다수의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 도로는 비포장 및 협소하여 차량 통행이 어렵거나 불가능할 수 있음.

* 다양한 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 각종 보호지구, 제한구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 애월읍 봉성리의 광대한 임야로서, 상당한 규모를 자랑하지만 분묘기지권 문제, 토지 현황 불일치, 도로 접근성 제한 등 복합적인 리스크를 안고 있음.

* 높은 감정가(약 190억원)는 토지의 면적과 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이나, 명확하게 해소되지 않은 권리 및 이용상의 제약이 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 면적: 총 568,340㎡ (약 171,800평)의 압도적인 토지 면적.

* 제주도 입지: 아름다운 자연환경을 가진 제주도의 토지.

* 인수 보증금 없음: 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 분묘기지권은 별도 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(18,984,203,000원)를 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(분묘기지권, 토지 이용 현황 불일치, 도로 접근성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 인수해야 할 보증금은 없으나, 분묘기지권 처리 비용, 불법 경작 관련 문제 해결 비용, 도로 개선 비용 등을 고려하여 낙찰가가 결정되어야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.