나이스옥션 법원경매 제주 2022타경6104 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102 목장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2022타경6104 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102 목장용지 경매

• 사건번호: 2022타경6104
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102
• 용도: 목장용지

제주지방법원 경매2계 2022타경6104 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102 | 감정가: 18,984,203,000원 | 최저가: 9,157,454,000원 | 용도: 목장용지

1. 제주지방법원 2022타경6104 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2022타경6104 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 산102

* 용도: 목장용지

* 감정가: 18,984,203,000원

* 토지면적: 568,340.00㎡ (약 171,924.5 평)

* 토지지분: 568,340㎡ (약 171,924.5 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권

* 주의사항:

* 일괄매각

* 본 건 토지 지상에 분묘 수십 기가 소재함.

1.2. 감정평가서 요약

* 토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 ‘새별오름’ 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 목장용지 및 임야 등이 소재하는 임야지대임.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호(12): 인접 토지 대비 다소 완경사인 부정형지로서 토지임야이나 일부 무 등을 재배중인 농지로 사용중임.

* 일련번호(13,15): 인접 토지 대비 다소 완경사인 부정형지로서 목장용지임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(12,13): 지적도상 맹지이나, 관습상 임도를 통해 진입 가능함.

* 일련번호(15): 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(12): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전1등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 초지, 하천구역(금성천).

* 일련번호(13): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역(덕우물내), 소하천예정지, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전1등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 초지.

* 일련번호(15): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 초지.

* 제시목록 외의 물건: -

* 공부와의 차이: -

* 기타참고사항(임대관례 및 기타):

* ① 본건 일련번호(12,13) 지상에 제시외분묘가 다수 소재하나, 지역이 광범위하여 육안으로는 수량 특정이 어려우며 구체적 위치와 수량확정을 위해서는 측량을 요함.

* ② 일련번호(12) 토지의 상당부분이 무 등을 재배중인 농지로 사용중이나 불법경작여부에 대한 확인을 할 수가 없어, 농지자격취득증명원의 필요 여부에 대해서는 별도 판단하지 않았음.

2. 입지조건

* 본 물건지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리에 위치하며, 제주의 대표적인 오름 중 하나인 새별오름 북서측 원거리에 자리하고 있습니다.

* 주변은 주로 목장용지와 임야로 구성되어 있어, 제주 특유의 자연경관을 만끽할 수 있는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 관습상 임도를 통해 진입이 가능하고, 다른 필지는 약 8m 폭의 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성에 차이가 있습니다.

* 새별오름 인근 지역은 아름다운 풍경으로 유명하며, 많은 관광객이 찾는 곳입니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 특이사항으로 중복 병합 사건으로 진행되며, 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘의 기지에 대해 소유자의 승낙 없이도 20년간 평온 공연하게 점유하여 시효 취득하거나, 소유자의 승낙을 얻어 설치한 경우 등 일정한 요건 하에 인정되는 권리입니다. 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에 대해서는 분묘기지권이 인정될 가능성이 높습니다.

* 이는 토지 이용 및 향후 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 분묘의 정확한 위치와 수량 파악, 그리고 분묘기지권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 주의사항으로 일괄매각 결정되었으며, 본 건 토지 지상에 수십 기의 분묘가 소재하고 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건지는 제주시 애월읍 봉성리의 자연 녹지 지역에 속해 있어, 전통적인 의미의 상업지구와는 거리가 있습니다. 주변은 목장, 임야, 농지 등이 주를 이루고 있어 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

* 다만, 제주도의 주요 관광 명소인 새별오름과 인접해 있어, 관광객을 대상으로 하는 체험 목장, 카페, 숙박 시설 등 잠재적인 사업 기회를 모색해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건지는 자연 친화적인 환경에 위치하고 있어, 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요합니다.

* 제주시 중심지까지 차량으로 약 30~40분 정도 소요될 것으로 예상되며, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 수십 기의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 받을 수 있습니다. 분묘 이장 또는 관련 협의가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전1·4등급 등 다양한 보전 지구에 속해 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 건축 행위, 토지 형질 변경 등 개발 행위에 엄격한 제한을 가합니다. 특히 지하수자원보전1등급 지역은 개발이 거의 불가능에 가깝습니다.

* 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지로, 관습상 임도를 통한 진입만이 가능하여 법적 도로 확보 및 통행에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 불법 경작 가능성: 일부 토지가 농지로 사용되고 있으나, 불법 경작 여부가 불확실하여 추후 농지 관련 규제 적용 가능성을 검토해야 합니다.

* 넓은 면적 관리: 56만㎡가 넘는 광활한 토지를 관리하고 활용하는 데에는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주도 제주시 애월읍 봉성리에 위치한 56만㎡ 이상의 광대한 목장용지입니다. 감정가는 약 190억 원에 달합니다.

* 새별오름 인근의 아름다운 자연 환경을 갖추고 있으나, 토지 지상에 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권 문제가 발생할 수 있으며, 생산관리지역 외 다양한 보전 지구 지정으로 인해 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따릅니다.

* 또한 일부 필지의 맹지 여부, 불법 경작 가능성 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

* 이 물건은 단순 투자보다는 해당 지역의 특성을 이해하고, 분묘 문제 해결 및 복잡한 토지 이용 제한 규제를 극복할 수 있는 특별한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 56만㎡가 넘는 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 관광지 인근 입지: 제주도의 인기 관광 명소인 새별오름 인근이라는 점은 관광 관련 시설 개발 또는 홍보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 자연환경: 청정한 자연 속에 위치하여 휴양, 힐링 관련 시설, 친환경 농업/축산업 등의 목적으로 활용 가치가 있습니다.

* 생산관리지역: 토지가 생산관리지역으로 지정되어 있어, 다른 보전 지역에 비해 상대적으로 개발 행위의 여지가 있으며, 향후 관련 규제 완화 시 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

* 경매 특성: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계