나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50622 [1] 전라남도 완도군 금일읍 화목리 42-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 금일읍 화목리 소재 '감목마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 등인 읍소재지내 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 도서지방인바 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1),(2):사다리,전임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 노폭 약 4M 내외 콘크리트포장도로에. 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2): 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 자연녹지지역,가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(26.1.8.자 금일읍 사실조회회신서 참조)
2.본건 지상 다시마 건조용 그물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50622 (1)

소재지: 전라남도 완도군 금일읍 화목리 42-1

용도: 전

감정가: 19,592,000원

토지면적: 1469.00㎡ (약 444.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

경매물건은 전라남도 완도군 금일읍 화목리 소재의 토지로서, 용도는 '전'(밭)입니다. 현재 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다. 본 건은 중복병합사건이며, 농지취득자격증명, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건 토지는 완도군 금일읍 화목리 소재 '감목마을' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지대로 이루어진 읍소재지 내 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 도서지방의 특성상 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 북동측으로는 노폭 약 4M, 남측으로는 노폭 약 3M 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(김의선, 2019-09-11) 외 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있으나, 경매개시결정으로 인한 임의경매 및 강제경매가 진행 중에 있으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기구분: 갑1, 갑2, 갑3 (소유권이전)

* 등기구분: 을1 (근저당권, 말소기준권리)

* 등기구분: 갑14, 갑15, 갑16 (가압류)

* 등기구분: 갑17 (임의경매개시결정)

* 등기구분: 갑18 (강제경매개시결정)

등기부채권 총액은 928,152,689원입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인 관련 권리관계는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 완도군 금일읍은 국내 최대 해조류 생산지 중 하나로, 해조류 산업 거점으로 조성되고 있는 지역입니다. 읍 소재지 내에 위치하나, 주변은 농경지가 많은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

금일읍 내에는 보건지소, 119 지역대 등 기본적인 공공시설이 있으며, 금일읍 소재지는 일부 상업시설과 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 도서지역의 특성상 광역시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

금일읍은 섬 지역으로서, 완도군 소재지에서 약 28.8km 떨어져 있습니다. 읍내에는 재가복지센터(금일소망의집) 등이 운영되고 있습니다.

5.2. 교통편

주요 교통수단은 선박이며, 완도 본섬 및 육지와 연결되는 항구가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본 건은 농지이므로 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있으므로, 사전에 발급 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

2026년 1월 8일자 금일읍 사실조회회신서에 따르면, 본 건 토지에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가적인 비용 발생 위험이 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

본건 지상에 설치된 다시마 건조용 그물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 물건의 별도 소유권이 있거나, 분리 가능한 물건이 아님을 시사합니다.

6.4. 도서지역의 교통 불편

섬 지역의 특성상 육지와의 접근성이 다소 불편하며, 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

자연녹지지역에 해당하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 등 특정 용도로의 개발 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 9.3억 원으로 매우 높은 편입니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도 완도군 금일읍에 위치한 토지로, 농경지로 이용 중입니다. 지리적으로 도서지역이며 교통이 다소 불편한 점이 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 필수 제출 및 원상회복명령 가능성 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환은 치명적인 리스크이므로, 사전 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 넓은 면적

본 건 토지는 1469㎡(약 444평)의 넓은 면적을 보유하고 있음에도 불구하고 감정가가 1,959만 2천 원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 해조류 산업 거점 지역

금일읍은 국내 최대 해조류 생산지로, 관련 산업 거점 조성 계획이 있어 지역 개발 가능성이 있습니다.

8.3. 농업 또는 개발 잠재력

농지로서의 가치 외에, 지역 개발 계획 등에 따라 향후 토지 이용의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (다만, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정에 따른 제약 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 19,592,000원입니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 향후 현장 조사를 통해 토지 상태, 주변 시세, 개발 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 원상회복 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.