나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5320 [1] 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 209 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 소재 '고개마을' 내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 5미터의 콘크리트포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 2미터의 콘크리트 포장 막다른골목에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2009-06-26), 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역 (소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 블럭조 삼성기와지붕 단층으로, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감임.

이용상태

일련번호 2(가) 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(가) 일반적인 급배수 및 위생설비 되어 있으며, 기름보일러에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 부합물 및 종물(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재함. - 기호 ㄱ) 블럭조 스레트지붕 단층, 보일러실, 약 3.6㎡ 기호 ㄴ) 블럭조 함석지붕 단층, 창고 및 재래식화장실, 약 18.2㎡ 기호 ㄷ) 블럭조 함석지붕 단층, 창고, 약 9.3㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2025타경5320 (1)

* 소재지: 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 209

* 용도: 단독주택

* 감정가: 193,593,000원

* 토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

* 토지지분: 21.875㎡ (약 6.62평)

* 건물면적: 45.29㎡ (약 13.70평)

* 건물지분: 5.66㎡ (약 1.71평)

* 건물 제시외 면적: 기호 ㄱ (보일러실, 3.6㎡), ㄴ (창고 및 재래식화장실, 18.2㎡), ㄷ (창고, 9.3㎡) 합계 31.1㎡ (약 9.40평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 메리츠화재해상보험주식회사

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 '고개마을' 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로 환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통임. 서측으로 노폭 약 5미터 콘크리트 포장도로, 북측으로 노폭 약 2미터 콘크리트 포장 막다른 골목에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (300m 제한구역 - 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 / 소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양)

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 토지: 1979년 김정섭 소유권 이전, 2006년 홍오봉 소유권 이전, 2023년 김미자 외 7명 상속 소유권 이전.

* 말소기준권리: 2025년 7월 4일자 메리츠화재해상보험주식회사의 3번 김재원 지분 가압류 (광주지방법원 2025카단1145)

* 본건 경매개시결정: 2025년 9월 11일자 메리츠화재해상보험주식회사의 3번 김재원 지분 강제경매 (등기부채권 총액: 191,622,500원)

* 건물: 2023년 김미자 외 7명 소유권 보존.

* 건물 등기부상 말소기준권리: 2025년 7월 4일자 메리츠화재해상보험주식회사의 1번 김재원 지분 가압류 (광주지방법원 2025카단1145)

* 건물 등기부상 강제경매개시결정: 2025년 9월 11일자 메리츠화재해상보험주식회사 (등기부채권 총액: 191,622,500원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

* 주의사항:

* 본 건은 지분 매각으로, 매각으로 인해 공유자는 소멸되지 않습니다.

* 공유자 우선매수 신고, 재매각 물건입니다.

* 특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한됩니다.

* 제시외 건물(보일러실, 창고, 재래식화장실 등)은 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 장흥군 부산면 부춘리 고개마을은 순수 농촌 지역으로, 인구 밀도가 낮고 배후 수요가 풍부하지 않습니다.

* 지역 내에서는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점이나 마을 회관 등이 있을 수 있으나, 본격적인 상업 활동이나 유통 시설은 제한적입니다.

* 인근 읍면 소재지(예: 장흥읍)로 이동해야 다양한 상업 시설 및 서비스를 이용할 수 있어, 상권으로서의 기능은 매우 제한적입니다.

* 따라서 본 물건의 가치는 상업적 가치보다는 농촌 주거지로서의 가치에 기반한다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통망은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 주요 도로와의 연결성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 마을 내 기본적인 편의시설은 부족하며, 대형마트, 병원, 은행 등은 차량으로 20~30분 거리에 위치한 장흥읍 등지로 이동해야 이용 가능합니다.

* 교육시설: 가장 가까운 초등학교는 부산면에 위치할 가능성이 높습니다. 중학교 이상의 교육 시설은 읍면 소재지로 통학이 필요할 것으로 보입니다.

* 의료시설: 마을 내 의원급 의료 시설은 없을 가능성이 높으며, 응급 상황 시 장흥읍 소재 병원 이용이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 협의 또는 공동 이용에 따른 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회 제한)

* 재매각: 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성이 있어, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물에 대한 별도 명도나 철거 문제가 발생할 수 있으나, 본건에서는 매각에 포함되어 있어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 현황 파악이 중요합니다.

* 농촌 지역 특성: 고령 인구 비율이 높거나, 인구 감소로 인한 부동산 가치 하락 및 공실 위험이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1967년 건축 승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장흥군 부산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

* 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권, 재매각 등 특별한 권리관계 및 매각 조건이 존재합니다.

* 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 지분 매각의 특성상 잔여 지분 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 농촌 지역의 특성상 부동산 가치 상승보다는 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 저가 지분 확보: 감정가 대비 낮은 금액으로 토지 및 건물 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 농촌 주거 및 귀촌/귀농 잠재력: 조용하고 자연 친화적인 환경으로, 귀촌이나 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 추가 개발 가능성: 지분 정리 후 단독 소유화 또는 일부 개보수를 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 감정가: 193,593,000원

* 현황: 토지 및 건물 지분 매각, 공유자 우선매수권, 재매각 건.

* 임차인 인수 금액: 0원.

* 시장 분석:

* 제공된 정보와 일반적인 농촌 주택 시장 동향을 고려할 때, 본건은 감정가 이하에서 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높습니다.

* 같은 마을 내 비슷한 조건의 단독주택 매매 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

* 인근 읍면 지역의 단독주택 시세 및 경매 낙찰가율을 참고해야 합니다.

* 예상 입찰 전략:

* 지분 매각이라는 점과 재매각이라는 점을 고려하여, 감정가의 60~70% 수준 (약 116,155,800원 ~ 135,525,100원)에서 입찰가를 설정하되, 입찰 전 공유자 우선매수권 행사 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 본 물건의 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가를 추가적으로 조사하여 정확한 시세 및 적정 입찰가를 산출하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.