나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33637 [1] 광주광역시 광산구 소촌동 841 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 소촌동 소재 '소촌농공단지' 내에 위치하며, 주위는 공업단지로 형성된 농공단지임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 30m(왕복 6차선) 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2008-01-01)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2024- 11-20)(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2025-05-28), 비행안전제6구역(전술), 농공단지임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물 일련번호(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) : 파이프조 스레지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1989.02.24) 벽체 : 몰탈위페인팅 및 스레트 붙임 등. 바닥 : 콘크리트 등. 일련번호(1-나) : 현황 '멸실'임. 일련번호(1-다) : 철근콘크리트조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1989.02.24) 내·외벽 : 몰탈위페인팅 등. 바닥 : 콘크리트 등. 일련번호(1-라) : 파이프조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1989.02.24) 벽체 : 몰탈위페인팅 등. 바닥 : 콘크리트 등. 일련번호(1-마) : 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1989.02.24) 내·외벽 : 몰탈위페인팅 등. 바닥 : 하드너 등. 일련번호(1-바) : 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1989.02.24) 내·외벽 : 몰탈위페인팅 등. 바닥 : 인조석물갈기, 하드너 등. 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(1-가),(1-라) : 창고, 일련번호(1-다) : 기계실(창고), 일련번호(1-마) : 식당 및 기숙사, 일련번호(1-바) : 사무실 및 대피소임.

설비내역

일련번호(1-마),(1-바) : 일반적인 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(수변전설비 포함)
이동가능한 컨테이너 2기는 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33637 (1)

감정가: 2,579,304,900원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 와OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 소촌동 841

용도: 공장

토지면적: 3306.00㎡ (약 1000.36평)

건물면적: 1243.24㎡ (약 376.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 146.70㎡

토지지분: 3306㎡

건물지분: 1243.24㎡

1.3. 감정평가 요약

토지:

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 소촌동 '소촌농공단지' 내에 위치하며, 주위는 공업단지로 형성된 농공단지임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 가장형의 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 30m의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 농공단지임.

* 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 건물 일련번호 (ㄱ), (ㄴ) 소재함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 이동이 용이한 컨테이너 2동이 소재함.

건물:

* 구조: 파이프조 스레지붕 단층 건물 (1989.02.24 사용승인), 철근콘크리트조 스레지붕 단층 건물 (1989.02.24 사용승인), 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (1989.02.24 사용승인) 등.

* 이용상태: 창고, 기계실(창고), 식당 및 기숙사, 사무실 및 대피소 등으로 이용 중임.

* 설비내역: 일반적인 위생설비 등이 되어있음.

* 부합물 및 종물: 해당 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 없음.

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 소촌동에 위치하며, 소촌농공단지 내에 자리 잡고 있어 공업단지로서의 입지적 특성을 지님.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임. 광주의 주요 간선도로 및 고속도로(호남고속도로, 무안광주고속도로) 접근성이 용이한 편임.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 30m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활함.

* 주변 환경: 주로 공업단지로 형성된 지역으로, 소음이나 교통량 등이 일반 주거지역보다 높을 수 있음.

* 문화 및 편의시설: 소촌아트팩토리, 별밤미술관 등이 인근에 있으며, 1913 송정역시장, 광산문화예술회관 등도 접근 가능한 거리에 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 7월 29일자 송정농업협동조합의 근저당권 (을1).

* 말소예정권리: 모든 을구 권리(근저당)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 주의사항:

* 일괄매각 대상 토지 및 건물 외에 제시외 건물(수변전설비 포함)도 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너 2기는 매각에서 제외됨.

* 2층 무단 증축 부분(교회, 86㎡)은 위반건축물로 이행강제금이 부과될 예정이며, 시정 완료 시까지 반복 부과될 수 있음(예정금액 연 100만 6천원).

* 등기사항전부증명서상 파이프조 스레트지붕 단층공장 345.6㎡은 현황 '멸실' 상태임.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 박춘열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019.06.26.

* 유한회사티엑스디자인: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019.05.08.

* 이희숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2006.03.07.

* 위 세 명의 임차인은 '대항력 있음'으로 표기되어 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력의 효력으로 인해 임차인의 점유 및 사용 문제는 별도로 고려해야 할 사항입니다.

* 대항력 없는 임차인:

* 구상윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.06.23.

* 김형민: 보증금 3,000,000원, 차임 0원.

* 이봉식: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025.06.26.

* 이지선: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.20.

* 위 임차인들은 '대항력 없음'으로 판단되며, 낙찰자는 이들의 보증금 반환 의무를 부담하지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 김형민, 이봉식, 이지선은 별도 권리분석 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 입지: 소촌농공단지 내에 위치하여, 주변이 공장 및 관련 업체들로 형성된 전형적인 산업단지입니다.

* 업종: 주로 제조업, 물류, 창고업 등 산업 관련 업종의 입지에 적합한 환경입니다.

* 배후 수요: 농공단지 특성상 대규모의 소비 배후 수요보다는 산업 시설 자체의 운영 및 종사자 관련 수요가 주를 이룰 것으로 보입니다.

* 발전 가능성: 광주 지역의 산업 발전 계획이나 정책에 따라 단지 내 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 소촌농공단지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 광주광역시 도심으로의 접근성이 있어 대형 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등은 차량 이용 시 이용 가능합니다.

* 문화 시설: 소촌아트팩토리, 광산문화예술회관 등 문화 시설 접근이 가능합니다.

* 주거 시설: 물건 자체에 식당 및 기숙사, 사무실로 이용되는 건물이 포함되어 있어, 종사자들의 주거 및 업무 편의를 일부 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 0원의 보증금을 가진 '대항력 있음' 임차인 3명(박춘열, 유한회사티엑스디자인, 이희숙)이 존재합니다. 인수 보증금은 없으나, 이들의 점유 및 사용 권리에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 위반건축물: 2층 무단 증축 부분(86㎡)에 대해 이행강제금이 연간 100만 6천원 부과 예정이며, 시정 완료 시까지 반복될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 멸실 건물: 공부상 존재하는 일부 건물(파이프조 스레트지붕 단층공장 345.6㎡)이 현황 '멸실' 상태로, 이는 건축물 대장과의 불일치로 추후 문제가 될 소지가 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 광주시 광산구는 과거 쓰레기 소각장, 납골당 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대 시위가 있었던 지역입니다. 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 향후 산업단지 내 또는 인근 지역 개발 시 혐오시설 유치 가능성에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

* 이동식 컨테이너 제외: 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외되므로, 매각 후 인수 시점에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 소촌농공단지 내에 위치한 공장으로, 감정가는 약 25억 7천여만 원입니다. 토지 약 1000평, 건물 약 376평의 규모를 갖추고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 공장으로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, '대항력 있는 임차인' 존재, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 예정, 공부상 멸실된 건물 존재 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 0원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 법률적 검토를 요하며, 이행강제금 또한 운영 비용에 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 소촌농공단지 내 핵심 위치에 자리 잡고 있어, 산업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 규모: 토지 약 1000평, 건물 약 376평의 비교적 넓은 면적을 확보하고 있어 활용도가 높습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 이행강제금 감면/해결 가능성: 위반 건축물에 대한 시정 후 이행강제금 부과가 중단되므로, 합법적인 건축물로 전환 시 리스크 해소가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 종합적인 시장 분석, 권리 분석, 물건의 현 상태(임차인, 위반건축물 등)와 잠재적 리스크 해소 비용, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정평가액(25억 7천여만 원)을 기준으로 임차인 인수 보증금(0원)과 위반건축물 관련 예상 비용, 멸실된 건물에 대한 복구 또는 재건축 가능성 등을 면밀히 검토하여 낙찰가율을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.