나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21314 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 416-6 스타팰리스 9층 101-908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산수송초등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 23층 내 9층 101-908호로 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창임

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 10미터 정도의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

.수송동 399-8 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구. .수송동 416-6 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 중로1류(폭 20-25미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구. .수송동 779-17 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

본 보고서는 전북특별자치도 군산시 수송동 416-6 스타팰리스 9층 101-908호에 대한 경매 물건 상세 정보를 분석한 것입니다. 본 물건은 도시형생활주택으로, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 416-6 스타팰리스 9층 101-908호

건물명: 스타팰리스

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 23층 건물 내 9층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

건물 면적 (전용 면적): 49.41㎡ (약 14.94평)

건물 면적 (분양 면적): 별도 명시된 정보 없음.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 112,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산수송초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건은 서측 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 10미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 이에 따라 소로2류, 소로3류, 중로1류 등의 도로 접면이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사인플러스 (2015-03-19)

* 소유권이전: 김희구 (2015-07-29, 매매)

* 주택임차권: 박상현 (보증금 115,000,000원, 전입/확정일자 2022-08-23, 인수)

* 가압류: 군산제일 (25,587,650원, 말소기준권리, 2024-05-21)

* 강제경매: 박상현 (115,000,000원, 2025-09-15)

등기부채권 총액: 140,587,650원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 '군산제일'의 가압류 (2024-05-21) 입니다. 이 권리보다 선순위인 소유권 관련 등기는 말소됩니다. '박상현'의 주택임차권(을7)은 인수되는 권리로 표시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 박상현

보증금: 115,000,000원

전입일자: 2022-08-23

확정일자: 2022-08-23

대항력: 있음

비고: 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 공동담보 분석

본 건은 공동담보 물건으로 분류되어 있으나, 구체적인 공동담보 목록은 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 군산시 수송동은 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

아파트단지, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

'군산수송초등학교'가 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내부 설비

본건 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 설비, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 '박상현'이 보증금 115,000,000원으로 거주 중입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상보다 높은 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

6.2. 감정가와 시장 시세 간 괴리

최근 유사한 건물 유형의 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(112,000,000원) 대비 시장 시세가 상당히 높게 형성될 가능성이 있습니다. (예: 2010년 준공, 71.08㎡ 면적 물건이 7.5억원에 거래된 사례 등). 이에 대한 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

6.3. 공동담보 관련 불확실성

공동담보 물건으로 분류되지만, 정확한 공동담보 내역 파악이 어렵습니다. 이는 추후 예상치 못한 추가 채무 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

제공된 정보상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 현황 및 임대차 계약 조건을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 군산시 수송동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이, 공동담보 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 115,000,000원이 전부 배당받지 못할 경우 인수 부담이 발생합니다.

8. 투자 포인트

* 시장 시세 대비 낮은 감정가로 인해 적절한 낙찰가 산정 시 시세 차익 가능성 보유.

* 주거 및 편의 시설이 잘 갖춰진 지역적 장점.

* 만약 임차 보증금 문제가 해결된다면, 현대적인 건물로서의 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 것으로 가정하고 입찰가를 산정합니다. 그러나 이는 낙찰 후 실제 배당 결과를 통해 확정되므로, 임차인 보증금 인수 리스크를 반드시 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 112,000,000원 (감정가 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.