나이스옥션 법원경매 군산 2025타경542 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동2가 169-7 대림빌리지 101동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 모현동2가 소재 “이리북중학교” 북서측 인근에 위치하는 구분건물[대림빌리지 제101동 제1층 제104호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사 정은 보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트 경사스라브지붕 4층 중 1층 104호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

1) 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 "연립주택부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 군산지원 2025타경542 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동2가 169-7 대림빌리지 101동 1층 104호

용도: 연립주택

건물 정보:

* 동/층/호: 101동 1층 104호

* 총 층수: 4개 층

* 준공 연도: 1997년

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브지붕

* 전용면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

* 대지권 면적: 50.69㎡ (약 15.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 경매 정보

* 감정가: 23,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 강OO

* 최선순위 말소기준권리: 을11 (강제경매, 2025년 09월 15일 접수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 모현동2가 소재 “이리북중학교” 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중·소규모의 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 부정형 평지의 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로는 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 을11 (강제경매, 2025-09-15)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강해근

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 02일

* 확정일자: 2022년 08월 05일

* 배당신고일자: 2024년 08월 02일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 임차인 강해근은 2022년 08월 05일 확정일자를 받았으며, 전입일자는 2024년 08월 02일입니다. 등기부상 주택임차권(을11)의 말소: 인수 사항으로 기재되어 있으며, 이는 강해근 임차인의 보증금 27,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음을 시사합니다. 채권자 강OO이 신청한 강제경매(2025타경542)의 채권액은 28,246,438원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금(27,000,000원)과는 별개로 해석될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '대림빌리지'의 동일 면적(26.79㎡) 물건이 2025년 10월에 27,000,000원에, 2026년 6월에 21,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 해당 물건의 시장 가치가 약 21,000,000원 ~ 27,000,000원 범위에 있음을 시사합니다.

4.2. 단지/건물별 시세 비교

다른 단지인 '노블타운2단지'(2013년 준공, 63.96㎡)의 경우 2025년 10월 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 비교 대상 단지가 신축이고 면적이 훨씬 넓어 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 본 건인 '대림빌리지'는 1997년 준공으로 비교적 오래된 연립주택이며, 동일 면적대의 거래가는 21,000,000원에서 27,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가 23,000,000원과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지인 모현동2가 인근에는 익산가온초등학교, 이리고현초등학교, 이리모현초등학교 등이 소재하여 통학이 가능한 환경입니다. 다만, 이리북중학교가 북서측 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 강해근의 보증금 27,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 확정일자(2022-08-05)가 전입일자(2024-08-02)보다 앞서 있으나, '말소: 인수' 표기가 이를 뒷받침합니다. 만약 해당 보증금이 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이라면, 총 매수 비용이 시세 대비 높아질 위험이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연도: 1997년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역은 향후 건축이나 이용에 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동2가에 위치한 소형 연립주택으로, 감정가는 23,000,000원입니다. 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매 사례는 21,000,000원에서 27,000,000원 사이로, 감정가와 유사한 수준을 형성하고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강해근의 존재입니다. 임차인의 보증금 27,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 총 매수 비용이 시세보다 높아질 위험이 존재합니다. 또한 1997년 준공된 건물로 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가 및 시세로 소형 투자 물건에 대한 접근이 가능합니다.

* 부동산 강제 경매로 진행되어 채권자의 의지가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 감정가는 23,000,000원이며, 동일 단지 내 최근 거래가는 21,000,000원에서 27,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 27,000,000원은 별도로 인수될 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 감정가: 23,000,000원

* 최근 시세 범위: 21,000,000원 ~ 27,000,000원

* 인수 보증금 (추정): 27,000,000원

상기 위험 요소를 감안할 때, 본 물건의 잠재적 가치 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 현재 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 20,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 판단 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정확한 법적 판단 및 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.