나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21333 [1] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동2가 소재 "익산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 주상복합(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제20층 제2012호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) "아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 "주상용건물부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12m 내외의 도로, 남측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-11-15), 방화지구(2021-11-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-17)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151, 익산역시그니처-에스주상복합 1동 20층 2012호

건물 용도: 아파트

사용승인일: 2018-02-02

1.2. 경매 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21333 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

감정가: 92,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

건물 면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

전용 면적: 19.0449㎡ (약 5.76평)

분양 면적: 제공된 정보에서는 해당 호실의 분양 면적이 명확히 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 창인동2가 소재 "익산역" 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 근린생활시설 및 주상복합(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

동측으로 폭 약 12m 내외의 도로, 남측 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 81,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-30

* 확정일자: 2020-01-14

* 대항력: 있음

* 비고: 한국토지주택공사(LH)는 보증금 8,100만원에 차임이 없는 임대차 계약을 맺고 있으며, 전입일자(2020-01-30)가 말소기준권리(2023-05-25)보다 앞서 대항력이 존재합니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 익산시 압류 (2023-05-25)

을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 8,100만원)은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당됩니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (한국토지주택공사) - 대항력이 있으나, 임차인이 '보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의제기의 의사표시를 함으로써 매수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않도록 하여 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 보증금을 청구하지 않을 것임을 확약'하였으므로, 매수인이 실질적으로 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 배당 종결 시까지 주의가 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 81,000,000원 (한국토지주택공사 임차보증금)

경매 신청 채권자(서울보증보험) 채무액: 105,621,780원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 익산역 인근의 주상복합 건물로, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 및 상업 활동이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제20층 제2012호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 현재 "아파트"로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 익산역 시그니처-S 주상복합

건축년도: 2018년

총 층수: 20층 (최고층)

세대수: 299세대

주차대수: 총 184대

관리사무소 연락처: 063-843-0960

5.4. 주변 편의 시설

익산역이 인접해 있어 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 주변에 상업 시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다. 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

한국토지주택공사(LH) 임차인의 존재로 인해 임대차 관계의 승계 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 임차인이 보증금 인수 이의 제기 확약서를 제출하였으나, 낙찰 후 배당표 확정 시까지 관련 변동 사항을 주시해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

해당 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 있는 주상복합 건물로서, 공동주택 외 다른 용도의 시설과 함께 관리될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산역 역세권에 위치한 주상복합 아파트로, 편리한 교통 환경과 주변 상업 시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 감정가 9,200만원 대비 최근 유사 면적 매매가가 8,300만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재가 리스크 요인이 될 수 있으나, 제출된 임차인의 확약서로 인해 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되어 투자가치를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 익산역 인근 역세권 입지로 우수한 교통망과 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 편리한 생활 환경 제공.

* 감정가와 최근 실거래가 비교 시 시세 차익 실현 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 확약서 제출로 인해 실질적으로 없을 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

유사 면적(약 19.04㎡)의 최근 매매 사례가 83,000,000원이었으며, 임차인의 보증금 인수 부담이 실질적으로 없을 것으로 예상됨을 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

이 중 88,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.