나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21317 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 25층 2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 25층 2502호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21317 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 25층 2502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 317,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량으로 출입합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하거나 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 우리은행 근저당으로, 2022년 10월 18일에 접수되었으며 채권액은 120,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상의 총 채권액은 1,650,191,256원입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-09

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이진궁 씨는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 배당신고가 완료되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리 분석:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18 접수)

* 근저당: 우리은행 (2022-10-18 접수, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사원스틸 (2023-12-20 접수, 400,000,000원, 말소)

* 가압류: 김영실 (2023-12-27 접수, 875,191,256원, 말소)

* 주택임차권: 이진궁 (2024-10-08 접수, 255,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-12 접수, 255,000,000원, 말소)

* 권리분석 요약: 본 물건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다. 임차인 이진궁 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이나 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 익산시 송학동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 한국농업기술진흥원이 인근에 있어 지역 내에서의 주요 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 준공년월: 2022년 9월 (사용승인일: 20220929)

* 단지 정보: 총 4개 동, 294세대 규모의 아파트로, 최고 27층, 최저 2층으로 구성되어 있습니다.

* 면적:

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 공급면적(분양면적): 제공된 자료에 개별 세대의 정확한 공급면적은 명시되어 있지 않습니다. 통상적으로 84.95㎡ 전용면적을 가진 아파트는 약 105㎡ 내외의 공급면적을 가집니다. (참고: 본 물건은 84.95㎡의 건물면적을 가집니다.)

* 주차: 총 294세대 대비 총 주차대수는 384대로, 세대당 약 1.3대의 주차가 가능합니다. (참고: 지하주차대수 9대, 지상주차대수 <nil>대. 총괄표제부상으로는 총 주차대수 384대로 표기되어 있으나, 이는 단지 전체일 수 있으며, 각 동별/세대별 할당은 다를 수 있습니다.)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 전기차 충전기(지상) 8대가 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 한국농업기술진흥원이 북측 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 저촉되는 부분이 있어 향후 도로 확장 또는 개발 시 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 관련 산업 활동에 제한이 따릅니다.

* *혐오 시설 여부*: 주변 지역에 대한 조사 결과, 송학크레지움캐슬 인근에 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 소규모 공업 시설이 북측 외곽에 위치할 가능성이 있다는 정보가 있으며, 이는 주거 환경에 미미한 영향을 줄 수 있습니다. 정확한 내용은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하고 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담이 없어 경매 물건으로서 매우 안정적입니다. 익산시 송학동의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 최근 실거래가와 감정가 간에 시세 차이가 존재하므로, 면밀한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트(2022년 준공)로 하자 보수 부담이 적고, 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 등기부상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 전혀 없습니다.

* 25층의 고층에 위치하여 채광, 조망, 통풍 등에서 우수한 주거 환경을 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 317,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월 제공 데이터 기준): 230,000,000원 ~ 255,000,000원

* KB부동산 시세 (2026년 9월 기준): 115Am² (84.95m²) 기준 매매 시세 없음 (조사 요청 가능), 매물 평균가 2억 4,200만원

* 경매 물건 정보: 2025타경20870 (유사 물건) 102동 9층 84.95㎡ 감정가 313,000,000원, 최저가 153,370,000원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터와 KB부동산 시세, 그리고 검색된 자료들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건(84.95㎡)의 최근 실거래가는 2억 3천만원대에서 2억 5천만원대로 형성되어 있습니다. KB부동산 시세는 조사 요청이 필요한 상황이나, 매물 평균가가 2억 4천만원대임을 감안하면 현재 시세는 감정가(3억 1,700만원)보다 낮게 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 2026년 7월 14층 매물이 2억 5,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 25층의 고층 프리미엄을 고려하면 실거래가 상한선보다 높게 평가될 여지가 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* *예상 입찰가 범위*: 현 시세 및 감정가, 물건의 장점(신축, 고층, 권리관계 무)을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 입찰 상황 및 추가 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로 최근 실거래가 상한선(2억 5,500만원)에 고층 프리미엄을 가산하고, 감정가 대비 적정 수준을 고려하여 다음과 같은 범위로 예상합니다.

* 270,000,000원 ~ 290,000,000원

(최종 입찰가는 해당 경매 물건의 현황, 경쟁 정도, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.