나이스옥션 법원경매 전주 2025타경934 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 323-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무주군 설천면 삼공리 소재 '구천초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 간선도로변으로 상가, 콘도 등이 형성된 노선상가지대이고 후면은 주택, 팬션 및 농경지가 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 37번국도가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1,3)부정형 및 세장형 평지의 토지로서 상업용 건물부지 및 일부도로임 - 기호5)세장형 평지의 토지로서 상업용 건물부지임 - 기호7,13-15)부정형 평지의 토지로서 휴경지상태임 - 기호16)부정형 평지의 토지로서 전임 - 기호8)사다리형 평지의 토지로서 주상나지임 - 기호9,10)부정형 평지의 토지로서 주상나지임 - 기호11)도로임 - 기호12)자루형 평지의 토지로서 주상나지임

인접 도로상태

- 기호1)남측으로 폭 약8m의 아스팔트포장도로와 접하며, 본건 동측일부를 소폭의 도로로 이용중임 - 기호3,5,8-10)남동측으로 소폭의 도로와 접함 - 기호7)지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입 가능함 - 기호11)대상물건이 도로임 - 기호12)남측으로 소폭의 도로와 접함 - 기호13-16)북측에 소폭의 제방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법> - 기호3,10)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호5,11,12)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호7,9)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호8)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호13-15)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법> - 기호16)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호13-15)일부지상에 느티나무 등 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

공부상 기호1,11)지목은 '대'이나, 현황 기호1)일부도로, 기호11)도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호5,7)지상에 철거 및 이동이 용이한 구조물 및 비닐하우스가 소재함 - 기호8,10)지상에 이동이 용이한 철재컨테이너가 4동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호2)일반목구조 목조위싱글마감지붕 2층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 새시창임. - 기호4)철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 외벽 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창임. - 기호6)경량철골조 아스팔트슁글잇기지붕 단층으로 외벽 : 사이딩 판넬 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2)제2종근린생활시설, 기호4)숙박시설, 기호6)근린생활시설임.

설비내역

기호2,4,6)에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 기호6)에 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 기호ㄱ~ㅇ) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경934 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 323-10

용도: 근린시설

감정가: 335,376,000원

토지면적: 691.00㎡ (약 209.03평)

토지지분: 691㎡

건물면적: 128.40㎡ (약 38.84평)

건물지분: 128.4㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 왕궁농업협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

건물 상세:

* 기호2) 일반목구조, 목조위 싱글마감지붕 2층 건물, 제2종근린생활시설.

* 기호4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물, 숙박시설.

* 기호6) 경량철골조 아스팔트슁글잇기지붕 단층 건물, 근린생활시설.

* 건물(2,4,6) 공통적으로 기본적인 위생 및 급배수설비 구비, 건물(6) 난방시설 구비.

* 제시외 건물 면적: 28.00㎡ (매각물건에 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 본건은 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리에 위치하며, '구천초등학교' 동측 인근 지역에 소재함.

- 주위는 간선도로변을 따라 상가, 콘도 등이 형성된 노선상가지대임.

- 후면 지역은 주택, 팬션 및 농경지가 혼재하는 지역임.

* 교통상황

- 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

- 인근에 버스승강장이 있으며, 37번 국도가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

- 기호1 토지는 남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 동측 일부도 도로로 이용 중임.

- 기호3,5,8-10 토지는 남동측 소폭의 도로와 접함.

- 기호7 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입 가능함.

- 기호11 토지는 대상 물건이 도로임.

- 기호12 토지는 남측으로 소폭의 도로와 접함.

- 기호13-16 토지는 북측에 소폭의 제방도로와 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태

- 대부분 지역이 계획관리지역으로 지정되어 있음.

- 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)에 해당함.

- 관광특구(관광진흥법) 지역에 속함.

- 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

- 역사문화환경보존지역(2021-12-13)으로 지정되어 있음.

- 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

- 토지 등기부:

* 소유권 이전: 김희수 (1990-05-29), 김도헌 (2021-01-12, 협의분할 상속)

* 근저당: 왕궁농업협동조합 (2023-04-26, 15.6억 원) - 말소기준권리

* 지상권 설정 공동담보: 왕궁농업협동조합 (2023-04-26) - 말소

* 압류: 북전주세무서장 (2025-06-30) - 말소

* 임의경매: 왕궁농업협동조합 (2025-09-16, 13.8억 원) - 본건 경매 개시 결정

- 건물 등기부:

* 소유권 보존: 김희수 (2004-06-29)

* 소유권 이전: 김도헌 (2021-01-12, 협의분할 상속)

* 근저당: 왕궁농업협동조합 (2023-04-26, 15.6억 원) - 말소기준권리

* 압류: 북전주세무서장 (2025-06-30) - 말소

* 임의경매: 왕궁농업협동조합 (2025-09-16, 13.8억 원) - 본건 경매 개시 결정

* 말소기준권리

- 2023년 4월 26일 왕궁농업협동조합이 설정한 근저당권 (을16/을6)입니다.

* 인수되는 권리

- 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 현재 파악된 임차인 정보가 없으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 임차인이 존재하지 않거나, 보증금 없는 임차인일 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지, 보증금/차임 등이 미상인 임차인은 없는지에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 전북 무주군 설천면 삼공리의 노선상가지대에 위치하고 있으며, '구천초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 간선도로변을 따라 상가 및 콘도 등이 발달해 있으며, 배후지에는 주택, 팬션, 농경지가 혼재되어 있어 다양한 수요층을 기대할 수 있습니다.

* 37번 국도가 인접해 있어 차량 접근성이 뛰어나고 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 본 지역은 관광특구로 지정되어 있어, 관광객 유입에 따른 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히, 덕유산 및 구천동 계곡 등 유명 관광지와 인접하여 사계절 관광 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 용도가 제2종근린생활시설, 숙박시설 등으로 파악되어, 상업 시설 및 숙박 시설 운영에 적합합니다.

* 최근 무주군이 '세계 최우수 관광마을'로 선정되는 등 관광 산업 육성에 힘쓰고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 다만, 일부 언론 보도에 따르면 관광지 내 불법 영업 행위나 바가지 요금 등 상권 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소들에 대한 지적이 있어, 투자 시 해당 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설

- 구천초등학교가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설

- 간선도로변 상가 및 콘도 등이 주변에 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

- 구천동 계곡, 덕유산 곤돌라 등 주요 관광지가 인접해 있어 관광객을 위한 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통

- 37번 국도 및 인근 버스승강장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황과 공부상 차이

- 기호1, 11) 토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황으로는 기호1) 일부가 도로로, 기호11)는 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 활용 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 지장물

- 기호13-15) 지상에 느티나무 등 수목이 식재되어 있습니다.

- 기호5,7) 지상에는 철거 및 이동이 용이한 구조물 및 비닐하우스가 소재합니다.

- 기호8,10) 지상에는 이동이 용이한 철재 컨테이너 4동이 소재합니다.

- 이러한 제시외 물건들은 매각 대상에 포함되어 있으므로, 명도 과정에서 해당 물건들의 처리 방안에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 본 토지는 계획관리지역 내에서 가축사육제한구역, 관광특구, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 용도 제한 사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제약을 초래할 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황 불명확

- 임차인 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 실제 임차인 현황에 대한 정보가 매우 부족합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 무주군 설천면 삼공리의 관광 특구 지역에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설 용도의 건물과 토지 일괄 매각 건입니다. '구천초등학교' 인근의 37번 국도변에 자리하고 있어 접근성과 가시성이 뛰어나며, 무주 지역의 관광 활성화 추세에 힘입어 상권 발전 잠재력이 높다고 평가됩니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 지적과 현황의 차이, 제시외 건물 및 지장물의 존재, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 임차인 현황이 불분명한 점은 인수 부담 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 무주 구천동, 덕유산 등 주요 관광지와 인접한 관광 특구 지역으로, 사계절 꾸준한 관광객 유입이 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 37번 국도변에 위치하여 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 방문객 유치에 유리한 조건입니다.

* 다용도 활용 가능성: 제2종근린생활시설 및 숙박시설 용도로 활용 가능한 건물로, 상업시설, 숙박업 등 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 효율적인 관리 및 운영이 가능합니다.

* 관광 산업 성장세: 무주군이 '세계 최우수 관광마을'로 선정되는 등 관광 산업 육성에 적극적인 점은 향후 지역 상권 발전의 긍정적인 전망을 제시합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 물건의 현 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 관련 제반 비용 및 추가 조사 비용 등을 포함하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 부동산 시세 조사 (토지 및 상가, 숙박시설 등)

* 유사 물건의 최근 경매 낙찰가 분석

* 제시외 물건 처리 비용 및 명도 예상 비용 산출

* 각종 토지 이용 제한 사항에 따른 건축 가능성 및 개발 이익 분석

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 반드시 전문가와 상의하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.