나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3266 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 105동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '부산도시철도1호선 낫개역' 동측 인근에 위치하는 다대 롯데캐슬 블루 아파트 제105동 제12층 제1202호로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린 생활시설 등으로 형성된 아파트지대로서, 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도1호선 낫개역이 인근에 소재하여 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 35층 건물 내 제105동 제12층 제1202호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 몰탈위페인트마감 등, 창호 : 샷시창구조 등으로 마감하였음.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측으로 하향하는 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부로 가로망이 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-10-22), 제1종지구단위계획구역, 제1종지구단위계획구역(2014-10-22) (주택재건축정비구역), 중로2류(폭 15m~20m)(1994-12-23)(접합), 교육환경보호구역(2024-04-29) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-07-16)<도시 및 주거환경정비법>, 택지개발지구<택지개발 촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3266 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 105동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 528,000,000원

토지면적: 57.32㎡ (약 17.34평)

토지지분: 57.3227㎡ (약 17.34평)

건물면적: 119.64㎡ (약 36.20평)

건물지분: 119.6398㎡ (약 36.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 재건축구역, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 다대 롯데캐슬 블루 아파트 105동 12층 1202호입니다.

주위는 아파트 단지 및 근린 생활 시설이 형성된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통은 부산 도시철도 1호선 낫개역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입 또한 용이합니다.

아파트 단지 내외부로 도로망이 확보되어 있어 차량 이동이 수월합니다.

토지는 남동측으로 완경사를 이루는 부정형의 토지 위에 자체적으로 평탄하게 조성된 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(주택재건축정비구역), 중로2류, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 정비구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 11월 26일자 하나은행 근저당권(을4)입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 을구의 모든 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 460,192,369원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 다대동 일대는 아파트 단지와 함께 다양한 근린 생활 시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 다대포해수욕장, 몰운대 등 관광 자원과 연계된 상권도 발달해 있습니다.

과거 사하구 다대동에 건설폐기물처리업체 서봉리사이클링이 있었으나, 주민 민원으로 인해 2009년 사업 종료 및 자진 철거된 사례가 있어, 환경 관련 시설에 대한 지역 주민들의 민감도가 있을 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보 내에서 직접적으로 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 상권 특성 및 주민들의 민감도를 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 낫개역이 도보 가능한 거리에 위치해 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 다대 롯데캐슬 블루는 1,326세대의 대단지 아파트로, 비교적 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다수의 근린 생활 시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 다선초등학교, 다송중학교가 위치해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축구역 지정: 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 자산 가치 상승의 기대감이 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 시간 소요 가능성이 존재합니다.

* 유동화물건: 유동화 물건으로, 이와 관련된 추가적인 법적·사업적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 변수나 점유자와의 분쟁 발생 가능성이 있으므로 철저한 현황 조사가 필요합니다.

* 재건축 사업의 불확실성: 재건축 사업은 여러 요인에 의해 지연되거나 무산될 가능성이 있으며, 이로 인한 투자 가치 변동에 유의해야 합니다.

* 관광 인프라 개발 관련 불확실성: 다대소각장 부지 매각 실패 사례 등 지역 개발 사업이 예상보다 지연되거나 난항을 겪는 경우가 있어, 재건축 사업 역시 잠재적 리스크를 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 다대동의 낫개역 역세권에 위치한 아파트로, 재건축 구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 주거 환경이 양호하며, 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다. 재건축 사업의 진행 상황과 불확실성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 낫개역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 재건축 잠재력: 주택재건축정비구역으로 지정되어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 대단지 아파트: 1,300세대 이상의 대단지로, 단지 내 편의 시설 및 주거 환경이 비교적 우수합니다.

* 쾌적한 자연 환경: 인근에 다대포해수욕장, 몰운대 등 자연 경관이 뛰어나 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가인 528,000,000원을 기준으로, 현재 시장 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 예상 비용, 재건축 사업 진행 가능성 및 예상 소요 기간, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.