나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101930 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 109동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다송중학교 북서측 인근에 위치하는 다대롯데캐슬블루 109동 19층 1904호로서, 부근은 공동주택, 단지내 상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '낫개역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건내 19층 1904호로서 -외 벽: 시멘몰탈위페인팅 마감 -내 벽: 벽지 및 일부타일 마감 -창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대를 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용증임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노푝 약20미터 및 남서측으로 노폭 약26미터 내외의 도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-10-22), 제1종지구단위계획구역, 제1종지구단위계획구역(2014-10-22)(주택 재건축정비구역), 중로2류(폭 15m~20m)(1994-12-23)(접합), 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2014-07-16)<도시 및 주거환경정비법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101930 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1670 다대롯데캐슬블루 109동 19층1904호

건물명: 다대 롯데캐슬 블루

용도: 아파트

감정가: 428,000,000원

토지 면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

총 층수: 35층

해당 층수: 19층

해당 호수: 1904호

건물 구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다송중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단지내 상가, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 도시철도 1호선 '낫개역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 남서하향의 완경사지를 택지로 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 26미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주택 재건축정비구역, 중로2류(폭 15m~20m), 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 서부지원의 강제경매개시결정(2025타경101930) 입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 공무원연금공단 (2014-12-29)

* 소유권 이전: 강전실 (2015-01-15)

* 소유권 이전: 양영숙 (2020-11-16)

* 주택임차권: 이 (2025-02-11 등기, 인수, 임대차보증금 300,000,000원, 전입일자 2022-04-22, 확정일자 2022-03-24)

* 강제경매: 이 (2025-09-11 등기, 말소, 채권금액 300,000,000원)

* 채권 총액: 300,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-29

대항력: 없음

비고: 미상

* 임차인: 이

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

확정일자: 2022-03-24

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 300,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 7번 주택임차권(이 , 보증금 300,000,000원, 전입 2022.04.22, 확정 2022.03.24)이 있습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

2.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 다대동 일대는 주거 단지를 중심으로 형성되어 있으며, 단지 내 상가와 각종 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 부산 도시철도 1호선 낫개역 인근 지역으로, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 상권입니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 낫개역이 인근에 소재하여 부산 시내 접근성이 양호합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 단지 북서측 인근에 다송중학교가 위치하고 있으며, 인근에 초등학교 및 고등학교도 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 다대롯데캐슬블루 단지 내 상가가 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 어우러져 주거 환경이 쾌적합니다. 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 본 물건은 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정의 불확실성과 장기적인 시간 소요 가능성이 있습니다.

* 임차인 안 의 경우, 전입일자가 미래 시점(2025-08-29)으로 기재되어 있어 특이사항으로, 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 다대동의 역세권에 위치하며 재건축 구역으로 지정되어 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 또한, 주변으로 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 단점은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원 인수 가능성입니다. 이로 인해 매수인이 부담해야 할 총 실투자금이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 재건축 사업이 성공적으로 진행될 경우, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도시철도 1호선 낫개역 인근의 역세권 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 기존 아파트 단지로서 안정적인 주거 인프라를 활용할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 300,000,000원을 제외하고 산정합니다.

현재 감정가는 428,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 300,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 고려하는 것이 바람직합니다. (입찰 시, 총 실투자금은 산정된 입찰가에 인수 보증금 300,000,000원을 더한 금액이 될 수 있음을 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.