나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101885 [1] 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ‘하단초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로서, 2013년 02월 20일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 화강석 및 스톤코트 마감 등. ㆍ창 호 : 하이샷시 창호 등. ㆍ내 벽 및 내부마감재 등 내부이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나, 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.

이용상태

공동주택[다세대주택(도시형생활주택)]으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 현칭 '엔사이빌 401호'로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101885 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 894-12 1동 4층401호 (현칭: 엔사이빌 401호)

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

토지면적: 21.37㎡ (약 6.47평)

건물면적: 51.63㎡ (약 15.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 130,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역에 해당합니다.

비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (2013.02.21)

* 근저당권공동담보 (2021.06.03, 45,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 소유권이전 (상속, 2021.11.29)

* 강제경매 (2025.09.12, 125,000,000원) - 본건 경매개시결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허 (전입/확정일자: 2014.11.27)

- 보증금: 125,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 배당신고일자: 2025.09.12

3.3. 권리 인수 여부

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 3일 접수된 근저당권입니다.

이에 따라, 매각으로 인해 근저당권 등은 소멸될 예정입니다.

임차인 허 는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 125,000,000원에 대한 배당 신고가 이루어졌습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰가의 배당 순위에 따라 인수되는 보증금이 발생할 가능성이 항상 존재하므로, 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 임대차 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 46~51㎡)의 다세대주택이 최근(2026년 3월) 144,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

특히, 2020년 준공된 '크라운9'의 4층, 46.01㎡ 면적 물건이 144,000,000원에 거래된 사례는 본건과 유사한 조건으로 비교할 수 있습니다.

2016년 준공된 '디에스하우스'의 10층, 46.69㎡ 물건은 160,000,000원에 거래되어, 신축 연도가 다소 신축이고 층수가 높다는 점을 감안할 때 시장 가격 형성의 상단으로 볼 수 있습니다.

4.2. 시장 가치 평가

감정가 130,000,000원은 최근 유사 면적 거래 사례의 하단가(144,000,000원)보다 낮게 평가되었습니다. 이는 시장가 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 '하단초등학교' 인근에 위치하며, 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 2013년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 4층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물이 있을 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 채권 회수 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 허 는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금은 경매 절차에서 변제될 것으로 예상됩니다(인수 보증금 합계 0원). 그럼에도 불구하고, 배당 상황 및 법원 결정에 따라 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 통상적인 상태로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 감정가와 다를 수 있으며 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동의 준주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가 대비 낮게 책정되어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

주변 교통이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리하나, 공동담보 및 토지 이용 제한, 그리고 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인 관련 권리 관계만 명확히 확인된다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례보다 낮은 감정가로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역 인근으로 편의시설 및 교통 접근성 우수.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 등에 따른 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 46~51㎡)의 실거래가는 144,000,000원 ~ 160,000,000원 수준입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 감정가 대비 약간의 상승을 통해 경쟁력을 확보하고, 최근 실거래가 하단보다 낮은 가격으로 낙찰받아 시세 차익을 극대화하려는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.