나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101928 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3602-2 명지에프앤비 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "부산지방법원 서부지원" 남측 인근의 명지에프앤비 5층 505호로서, 주위는 명지경제자유구역 내 공동주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상11층 건물 내 5층 505호로서, (사용승인일자:2018.04.02) 외벽: 화강석 붙임, 인조대리석붙임 및 스톤코팅 등 내벽: 콘크리트 마감 등 창호: 샷시유리창 등

이용상태

건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이며, 외부관찰상 사무실로 이용중인 것으로 보이나 정확한 이용상황은 확인을 요함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 18미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합) 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 문화재보존영향 검토대상구역<부산광역시지정문화재보호조례> 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경101928 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101928 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3602-2 명지에프앤비 5층505호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원) 확인)

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

* 건물면적: 86.58㎡ (약 26.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청인): 괴정3동새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치: 부산지방법원 서부지원 남측 인근에 소재하며, 명지경제자유구역 내에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 나지 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 건물 남측으로 폭 약 18미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 5일자 괴정3동새마을금고 근저당권 (을1) 입니다.

* 경매 신청 채권자: 괴정3동새마을금고 (갑13, 임의경매) 입니다.

* 기타 권리: 다수의 압류, 가압류 권리가 등기되었으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에 따르면 지상권이 있을 수 있으나, 현재 등기부등본상 확인되지 않았습니다. (※물건명세서 참고사항 기준)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 미상이나, 인수 부담이 없으므로 명도 관련 리스크는 적을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 명지경제자유구역이라는 특수성과 성장 잠재력을 지닌 지역에 위치하고 있습니다.

* 배후 수요: 인근에 다수의 공동주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 상권 특성: 다양한 근린생활시설이 함께 발달하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 건물 활용: 건축물대장상 제1종 근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 건물 전체 용도에 제1,2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 포함되어 있어 향후 용도 변경 및 다각적 활용 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있고, 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 부산지방법원 서부지원이 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 및 이용 현황 불일치 가능성: 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 외부 관찰 결과 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 정확한 현황 조사가 필요합니다.

* 건물 전체 용도의 다양성: 건축물대장 표제부 정보에 따르면, 해당 건물은 제1,2종 근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등의 용도로도 활용 가능하도록 되어 있습니다. 현재 호실의 실제 허가 용도와 잠재적 용도 간의 차이, 그리고 불법적인 용도 변경 여부에 대한 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2018년 4월 2일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하지만, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수 필요성을 사전에 점검하는 것이 좋습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보만으로는 특별한 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산 강서구 명지동의 명지경제자유구역 내에 위치한 근린상가 물건입니다. 신축 건물에 속하며, 주변으로 풍부한 배후 주거 단지와 상업 시설이 잘 발달되어 있어 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 권리 관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어, 명도 관련 부담이 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 전체의 복합 용도 가능성 등에 대한 추가적인 현장 방문 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명지경제자유구역 내 입지로 미래 시세 상승 잠재력 보유.

* 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 관리 상태 양호 기대.

* 인근 대규모 아파트 단지 등으로 인한 풍부한 고정 배후 수요 확보.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금전적 위험은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사를 통해 파악된 물건의 실제 가치, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 향후 지역 개발 계획 및 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 물건의 투자 가치와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 80%에서 100% 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (예상 범위: 약 195,200,000원 ~ 244,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.