나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5833 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1411-10 현대그린맨션 5동 9층903호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건(5동-현칭'305동)내 9층 903호로서, (사용승인일 : 1988.10.08.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 소화전설비 및 중앙집중식 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 표시는 '현대그린맨션 5동'이나 현황은 '현대그린아파트 305동'임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5833 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1411-10 현대그린맨션 5동 9층903호

* 용도: 연립주택 (현황 아파트)

* 감정가: 328,000,000원

* 토지면적: 44.98㎡ (약 13.61평)

* 토지지분: 44.9839㎡ (약 13.61평)

* 건물면적: 64.98㎡ (약 19.66평) (전용면적 기준 추정)

* 건물지분: 64.985㎡ (약 19.66평) (전용면적 기준 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (임의경매 개시 결정)

* 특이사항: 정비구역

* 주의사항: 공부상 표시는 '현대그린맨션 5동'이나 현황은 '현대그린아파트 305동'임.

* 특수물건정보: 정비구역

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 장산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 건물의 구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(5동-현칭 '305동') 내 9층 903호로서, 사용승인일은 1988년 10월 8일임. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등이며 창호는 샷시창임.

* 토지의 형상 및 이용상태:

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

단지 내 가로망이 조성되어 있으며 주차 시설이 되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

을18. 근저당권, 한국주택금융공사, 2021년 11월 18일 접수, 채권최고액 369,600,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (지상권 개요: 없음)

* 등기부 채권 총액:

총 607,981,756원으로 감정가 대비 높은 수준임.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (장순해, 구원재, 심상순 외 1명, 곽동엽)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 주식회사비에스온) - 말소기준권리 포함 모두 말소 예정.

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 주식회사서울부품센터, 부산신용보증재단, 하나카드) - 모두 말소 예정.

* 압류 (부산강서세무서장, 수영세무서장) - 모두 말소 예정.

* 임의경매 개시 결정 (한국주택금융공사, 2025-09-05) - 말소 예정.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

1.4. 상권분석

* 주변 시세:

입력된 최근 매매 정보는 다세대 주택 위주이며, 아파트 거래 사례가 부족하여 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 2026년 7월 24일, 보람빌라(1591-7), 47.94㎡, 31,500,000원 거래. (매우 낮은 금액으로 보아 토지 거래 또는 특수 거래 가능성)

* 2026년 7월 18일, 화목빌라(979-5), 49.42㎡, 180,000,000원 거래. (평당 약 1,200만원 수준)

* 2026년 7월 1일, (1291-636), 49.38㎡, 50,000,000원 거래. (매우 낮은 금액으로 보아 토지 거래 또는 특수 거래 가능성)

* 분석:

최근 검색된 정보에 따르면, 현대그린맨션 아파트의 2026년 8월 3주 기준 3.3㎡당 매매가는 약 1,216만원 수준으로, 본건의 감정가 328,000,000원 (약 1,668만원/평)과 비교 시 약 27% 높게 책정되었습니다. 이는 본건 아파트가 해당 지역의 다세대 주택 시세보다 높은 가치를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 제공된 주변 다세대 주택 거래 사례 중 일부는 금액이 매우 낮아 직접적인 비교에 무리가 있으며, 유일하게 비교 가능한 화목빌라(49.42㎡, 1억 8000만원)의 경우 평당 약 1,200만원 수준으로, 본건 감정가의 약 72% 수준입니다. 현재 동일 아파트 단지 내 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설:

장산중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교 등 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설:

아파트 단지, 근린생활시설, 대형마트 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경:

단지 내 가로망과 주차 시설이 갖추어져 있으며, 전반적인 주거 환경이 안정적임.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭과 현황 불일치:

현대그린맨션 5동과 현대그린아파트 305동의 명칭 차이가 있어, 현장 확인 및 등기부상 정리가 필요할 수 있음.

* 건물 노후도:

1988년 10월 8일 사용승인되어 38년 경과한 건물로, 재건축 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있음.

* 정비구역 지정:

향후 도시 정비 사업 진행 시 용적률, 건폐율 등의 규제 또는 이주 관련 이슈가 발생할 수 있음. 반대로, 사업 진행 시 가치 상승을 기대할 수도 있음.

* 높은 채무 총액:

등기부상의 채권 총액이 607,981,756원으로 감정가(328,000,000원)를 크게 상회함. 이는 채권자의 채권 확보를 위한 적극적인 경매 진행 의지를 보여주나, 추후 다른 채권자와의 관계로 인한 변수도 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 아파트(현대그린맨션)로, 주변에 교육시설, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높음. 1988년 준공으로 건물 노후도는 있으나, 철근콘크리트 구조의 아파트로 기본적인 내구성은 확보됨.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있으나, 동시에 관련 규제 및 사업 진행 불확실성도 존재함.

공부상 주소와 현황 주소의 차이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 해운대구 내 비교적 접근 가능한 가격대의 아파트.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 개발 가치 잠재력.

* 복잡했던 권리관계가 말소되어 깨끗한 권리 인수 가능.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 양호.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 328,000,000원

* 시세 분석:

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 현대그린맨션 아파트의 3.3㎡당 매매가는 약 1,216만원 수준으로 형성되어 있으며, 이는 본건 감정가(약 1,668만원/평) 대비 약 27% 낮은 수준입니다. 최근 검색 결과에서는 본건과 같은 아파트 단지(현대그린맨션)의 구체적인 64.98㎡ 면적의 실거래가 정보는 부족합니다. 따라서 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 고려사항:

* 건물 노후도 (38년)

* 정비구역 지정으로 인한 불확실성 및 잠재적 가치

* 높은 채권 총액 (607,981,756원)

* 임차인 인수 부담 없음 (0원)

* 명도 비용, 취득세, 수수료 등 부대 비용 고려

* 제안:

보수적인 접근을 권장하며, 감정가 대비 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 295,200,000원 ~ 328,000,000원

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.