나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경732 [1] 부산광역시 남구 용당동 253 신선맨션 가동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 남구 용당동 소재 '용당초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트, 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제1층 제104호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률> (2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 가동 도로명 주소 '남구 신선로 337번길86-14'이나 현장 가동 도로명 주소는 '남구 신선로 337번길 86-5'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

본 물건은 부산동부지원에서 진행하는 2025타경732(1) 사건의 형식적 경매(부동산)에 해당합니다. 감정가는 79,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 부산광역시 남구 용당동 253 신선맨션 가동 1층 104호이며, 아파트로 이용 중입니다. 토지 면적은 46.61㎡ (약 14.10 평)이고, 건물 면적은 58.71㎡ (약 17.76 평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 권리 사항

말소기준권리는 2025년 1월 13일자 삼성카드 가압류(갑3)이며, 등기부상 가압류 및 임의경매 채권 총액은 36,266,347원이지만 모두 말소될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 남구 용당동 소재 '용당초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 아파트, 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

평가 대상 물건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 이력과 함께 여러 건의 가압류(삼성카드, 현대카드, 롯데카드) 및 임의경매(채무자, 형식적 경매 개시 결정)가 기재되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항의 '지상권개요: 비고:' 항목에 대한 구체적인 내용이 누락되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 공장 지역도 일부 형성되어 있어 업종 분포가 다양합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 부경대학교(용당캠퍼스) 상대보호구역에 해당합니다. 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 용당초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 부경대학교(용당캠퍼스) 인근 지역에 속합니다.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치

공부상 도로명 주소는 '남구 신선로 337번길 86-14'이나, 현장 확인 시 도로명 주소는 '남구 신선로 337번길 86-5'로 확인되어 실제 이용 주소와 공부상 주소 간 차이가 있습니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 분석 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 유해 공장 등)이 물건지와 직접적으로 인접해 있거나 두드러지게 확인되지는 않았습니다. 다만, 감정평가서상 '공장'이 주변 환경에 포함되어 있는 점은 인지할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

부산 남구 용당동에 위치한 신선맨션 아파트 경매 물건입니다. 용당초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며 인수하는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 다만, 공부상 주소와 현장 주소의 차이가 있으며, 주변에 일부 공장 지대가 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다. 형식적 경매라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 다수의 권리로 인한 권리관계의 명확성.

* 감정가 79,000,000원을 기준으로 시세 대비 저평가 가능성 탐색.

* 용당초등학교 인근의 주거 입지.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 79,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 형식적 경매 건입니다. 주변 시세는 2011년 이후 5천만원에서 8천만원 사이의 거래 기록이 확인됩니다. 또한, '신선맨션' 아파트의 면적별 실거래가가 5천만원에서 8천만원 선에서 형성되어 있음을 감안할 때, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 다르겠지만, 감정가 수준 또는 소폭 낮은 금액부터 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 본 물건의 상세한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.