나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5821 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1059-1 센텀에코하임아파트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 부산지방법원 동부지원 서측 인근에 위치한 센텀 에코하임아파트 8층 801호이며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 근린상가로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 9층 건물 내 8층 801호로서, ·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지로서 사다리형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 8미터의 포장도로로 차량출입하며, 북측으로 약 6미터 도로로도 사람 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m이하2018-1-24).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 계단식으로 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5821 (1)

부산광역시 해운대구 재송동 1059-1 센텀에코하임아파트 8층 801호

아파트

감정가: 226,000,000원

토지면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

토지지분: 32.34㎡ (약 9.78평)

건물면적: 81.85㎡ (약 24.76평)

건물지분: 81.85㎡ (약 24.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물대장 정보에 따르면 해당 건물은 총 9층(지하 1층 포함)이며, 본건은 8층에 위치합니다. 철근콘크리트구조로 2015년 7월 23일에 사용승인되었습니다. 건물은 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 용도로 허가되었으나, 해당 호실은 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 81.85㎡이며, 분양면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 부산지방법원 동부지원 서측 인근에 위치한 센텀에코하임아파트 8층 801호입니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 근린상가가 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

소형차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

북서측으로는 약 8미터, 북측으로는 약 6미터의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한 지역(24m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건에서 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권 (2024.03.07 등기)

* 임차인: 배영서 (Masked: 배 )

* 임대차보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 24일

* 확정일자: 2021년 12월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 을구 3번 근저당권(채권자: 김지열, 채권금액: 60,000,000원)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 상기 명시된 주택임차권은 매수인에게 인수됩니다.

등기부채권 총액은 315,963,808원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 재송동 지역은 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일부 근린상가가 분포하고 있습니다.

인근에 다양한 생활 편의 시설을 갖춘 근린상가가 있으며, 더 나아가 차량 이용 시 해운대 센텀시티의 대규모 상업, 문화, 업무 시설 접근성이 매우 용이합니다.

주변 지역에 특별히 보고된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통망으로는 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

편의시설은 단지 주변의 근린상가와 센텀시티 내 백화점, 마트, 영화관 등 다양한 시설을 이용할 수 있습니다.

주거 편의를 위한 지하 주차장 시설이 마련되어 있으며, 본 호실은 총 43대의 실내 주차 공간과 5대의 실외 주차 공간을 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시키므로, 입찰 전 반드시 잔액 인수 여부와 명도 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태(내벽, 창호 등) 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한 지역에 해당하여 향후 건물 활용 및 신축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해운대구 재송동 센텀에코하임아파트 경매 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수라는 중대한 권리 사항을 안고 있습니다.

해당 임차인의 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 총 매수 비용을 반드시 고려해야 합니다.

주거 환경 및 교통, 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편이나, 건물 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

투자 가치 판단 시, 인수 조건으로 인한 총 투자 비용과 향후 시세 변동, 명도 가능성 등을 종합적으로 심사숙고해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

해운대구라는 우수한 입지 조건은 장기적인 관점에서 실거주 및 투자 가치를 높이는 요인입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에 예측 가능한 변수가 있으나, 이는 협상 및 관리를 통해 해결 가능한 부분입니다. (단, 보증금 인수 부담은 고려)

전용면적 81.85㎡(약 24.76평)은 일반적인 3-4인 가구의 실수요자에게 적합한 크기입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

말소되는 채권 총액 (근저당): 90,000,000원 (을3: 60,000,000원 + 을4: 30,000,000원)

예상 입찰가 산정 근거: 감정가에서 말소되는 채권을 제외한 금액(136,000,000원)을 기준으로, 보수적인 입찰 비율(75%)을 적용하여 산정합니다.

예상 입찰가: 102,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액입니다. 따라서, 실제 총 매수 금액은 '예상 입찰가' + '인수 보증금'(220,000,000원)이 됩니다.

총 예상 매수 금액은 약 322,000,000원(102,000,000원 + 220,000,000원)으로, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다. 따라서 본 물건의 실제 가치, 시장 시세, 임차인과의 협상 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.