나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5829 [1] 부산광역시 수영구 광안동 529 비치-그린아파트 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산남부소방서 남동측 인근에 위치하는 비치-그린아파트 104동 1층 101호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 104동 건물 내 1층 101호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1토지는 사다리형, 기호 2토지는 가장형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호 1토지 북측, 기호2 토지 남측으로 중로에 접하고, 그외 3면이 도로에 접하는 4면획지이며, 단지내 가로 망 정비 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역이며, 기호 2 토지는 중점경관관리구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5829 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 529, 비치-그린아파트 104동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 375,000,000 원

* 토지면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산남부소방서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 감정평가액: 375,000,000 원

* 인수되는 보증금 합계: 0 원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-01-16

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 해당 물건에 계속 거주할 권리가 있음을 의미하며, 명도 협상 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권은 최문길(1996-03-12 접수), 이동후(2008-03-06 접수)로 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 애큐온저축은행의 근저당(2022-01-21 접수, 448,800,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 근저당, 가압류(오릭스캐피탈코리아주식회사), 임의경매(애큐온저축은행) 등은 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 472,065,412 원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설과 함께 해안가라는 지리적 이점을 가진 지역입니다.

* 상권은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 형태로, 지역 주민들을 대상으로 한 상업 활동이 주로 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 비치-그린아파트

* 주소: 부산광역시 수영구 광안동 529

* 건축년도: 1996년

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 1층 101호

* 면적 정보:

* 본건 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 참고: 유사 면적의 아파트 최근 매매 정보에서 전용면적은 59.76㎡로 확인됩니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 총 1038세대, 최고 22층 규모의 아파트 단지입니다.

* 주차: 총 310대 주차 가능 (지상 3대, 지하 23대, 기타 284대)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 보증금 회수 없이도 계속 거주할 수 있음을 의미하므로, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 주요 리스크입니다.

* 건축 연도: 1996년에 준공된 아파트로, 향후 리모델링 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성은 언제든지 발생할 수 있으며, 이는 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 비치-그린아파트 단지 내 아파트로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 아파트 자체는 거주하기에 부족함이 없는 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금/차임이 0원인 점은 명도 과정에서의 불확실성을 증대시킵니다.

* 감정가 대비 시세는 유사 물건의 거래 사례를 통해 판단할 때, 합리적인 수준으로 보이나 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 입지: 해변과 인접한 광안리의 인기 주거 지역에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 단지: 비치-그린아파트는 다수의 세대수를 갖춘 성숙된 아파트 단지로, 지역 내에서 안정적인 수요가 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역의 지속적인 발전 가능성과 인기 지역이라는 점에서 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 375,000,000 원

* 분석: 본건은 84.90㎡(약 25.68평)의 건물면적을 가지고 있으며, 유사한 아파트의 최근 거래 사례(전용면적 59.76㎡ 기준)는 2억 1,500만원에서 2억 4,000만원 선에서 거래되었습니다. 이를 감안할 때, 감정평가액은 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하고 있어 명도에 대한 불확실성이 크므로, 입찰 시에는 이러한 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 시장 가치에서 명도 리스크를 차감한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 320,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.