나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5811 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 9층928호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '장산역(부산2호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 중심상업지역으로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선(장산역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상23층 건물 내 9층 928호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스플깅클러설비, 소화설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30M, 남서측으로 노폭 약 10M, 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>중심상업용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
주택도시보증공사로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경5811 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 9층928호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 기타용도: 업무시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

전용면적 (JSON 기준): 약 29.7~29.8㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 말소기준권리자)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하6층, 지상23층, 준공일자 2017.04.19

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 9층928호

주변 환경: 부산 2호선 장산역 남측 인근에 위치하며, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 중심상업지역으로 제반 주위환경이 양호합니다.

교통: 부산 2호선 장산역이 인근에 소재하고 시내버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. 차량 접근도 용이합니다.

도로: 본건 북동측 약 30M, 남서측 약 10M, 남동측 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 신청 강제경매 (2025타경5811, 접수일자 2025.09.09)

권리자 정보: 주택도시보증공사

채권 금액 (경매 신청): 105,513,985원

인수되는 권리:

* 물건명세서에 따르면 을구 1번 임차권등기(보증금 99,500,000원, 전입일자 2021.8.13, 확정일자 2021.8.5.)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 단, 임차인 신 는 '대항력 없음'으로 등재되어 있으며, 주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따르면 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으므로, 원칙적으로 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. (확약서의 법적 효력에 대한 최종 법률 검토가 필요합니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 사항 다수 확인됨.

* 을구 1번: 신 주택임차권 (말소 예정이나 물건명세서상 인수 가능성 언급)

* 을구 1번 권리금액: 99,500,000원

* 갑구 5번: 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리, 105,513,985원)

기타 참고사항:

* 제공된 '집합건물 등기부 요약' 말미에 '등기부채권 총액: 99500000원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 신청 채권액(105,513,985원)과 다르고 명확한 설명이 없어 본 보고서에서 인수 보증금 산정 시 직접 반영하지 않습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 부산 해운대구 좌동 중심상업지역 내 위치.

주변 시설: 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

교통 접근성: 부산 2호선 장산역 역세권으로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

매매/임대 시세:

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월 기준):

* 29.736㎡, 6층: 9,600만원

* 29.806㎡, 22층: 10,000만원

* 29.736㎡, 16층: 9,950만원

* 평균 시세 (29.7~29.8㎡ 기준): 약 9,850만원

* 평당 시세: 약 331만원/㎡

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활이 편리합니다.

의료시설: 장산역 인근에 병의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

교통: 지하철 2호선 장산역과 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 접근성이 우수합니다.

주거 환경: 오피스텔과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권등기가 언급되었으나, 임차인 현황 및 HUG 확약서 내용에 따라 '대항력 없음'으로 해석될 경우 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요하며, 불확실성이 해소되지 않을 경우 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인의 권리관계에 변동이 있으며, 이에 대한 명확한 법적 해석이 중요합니다.

공실 위험: 오피스텔 임대 시장의 경쟁 심화 및 공실률 변동에 따른 임대 수익률 변동 가능성이 있습니다.

관리비 미납: 인수 후 전 소유자 또는 전 임차인의 체납 관리비 등 부담이 있는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 좌동의 장산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 9,400만원으로, 최근 실거래가(9,600만원~10,000만원) 대비 경쟁력 있는 가격대를 형성하고 있습니다.

권리분석 상 임차인 관련 복잡한 사항이 있으나, 제공된 정보와 HUG 확약서를 종합하면 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 법률적 최종 검토는 필수적입니다.

안정적인 임대 수요가 기대되는 지역으로, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 2호선 장산역 도보 약 5분 거리에 위치한 역세권 오피스텔입니다.

우수한 교통망: 지하철 및 다수의 버스 노선으로 부산 시내 접근성이 뛰어납니다.

활발한 상권: 중심상업지역 내에 위치하여 상업 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

시세 반영: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 낙찰가에 따라 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

HUG 관련 사항: HUG의 확약서로 인해 임차인 보증금 관련 불확실성이 일부 해소될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균 (2026년 6-7월, 29.7~29.8㎡ 기준): 약 9,850만원

감정가: 9,400만원

인수 보증금: 0원 (법적 검토 후 확정 필요)

현 시세(약 9,600만원 ~ 10,000만원) 및 인수 보증금 0원 (예상)을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 9,600만원에서 9,900만원 사이로 제시합니다.

입찰 희망가는 현장 답사, 상세 권리 분석, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 별도의 현장 확인 또는 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.