나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22713 [1] 부산광역시 금정구 장전동 74-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '대진전자통신고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 북하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 벽돌조 슬래브지붕 지상2층건으로서, 외 벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2) : 공부상 단독주택(4가구)으로 등재되어 있으나, 1층 원룸 7세대, 2층 원룸 3세대로 대수선하여 이용중 임.

설비내역

일련번호 2): 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호 2) : 기호 ㄱ)~ㄹ)과 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2) 건물은 공부상 1층면적- 89.16㎡, 2층면적- 75.8㎡이나, 현장조사 시 실측면적은 1층면적- 110.99㎡, 2층면적- 88.72㎡로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2는 ➀공부상 면적은 1층 89.16㎡, 2층 75.8㎡이나 현황은 1층 110.99㎡, 2층 88.72㎡임, ➁공부상 단독주택(4가구)로 등재되어 있으나 1층 7세대, 2층 3세대로 대수선하여 사용중임, ➂2015.08.31. 대수선(세대증설)로 인해 위반건축물로 등재되었으며, 이행강제금 부과여부는 관할관청 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22713 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 74-40

용도: 단독주택 (현재 다가구 원룸으로 개조 사용 중)

감정가: 516,268,820원

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

건물면적: 164.96㎡ (약 50.0평)

건물 제시외면적: 28.70㎡ (약 8.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (보증금 70,000,000원)

특이사항: 위반건축물 등재, 공부상 현황 불일치 (면적, 세대수)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 '대진전자통신고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

인근에 대진전자통신고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 주거 지역 특성상 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리

2015년 5월 22일 접수된 장전동새마을금고 근저당권(130,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기(주택도시보증공사, 70,000,000원)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 채무총액

등기부상 확인되는 채무액은 근저당권 130,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* JAUHARINOVINURKOMARINI: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* WIDJAJANICOLEDHEAPUTRI: 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 배당신고일자 2025.10.16, 대항력 없음.

* 강주호: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 여해윤: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조수민: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 황수현: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

전반적으로 임차인들이 대항력이 없어 매수인이 부담하는 임차보증금은 없으나, 명도를 위한 절차는 필요합니다. WIDJAJANICOLEDHEAPUTRI 임차인은 보증금 및 차임이 있으나 대항력은 없습니다.

* 인수/소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 있다면 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 거래된 동일맨션(연립, 82.35㎡)은 13,400만원(약 134,000,000원)에 거래되었습니다. 평당가 약 538만원 수준입니다.

* 2026년 2월 거래된 초원빌라(다세대, 73.23㎡)는 20,500만원(약 205,000,000원)에 거래되었습니다. 평당가 약 926만원 수준입니다.

* 2026년 2월 거래된 다솔빌라(연립, 118.48㎡)는 15,800만원(약 158,000,000원)에 거래되었습니다. 평당가 약 441만원 수준입니다.

* 면적별 가격 비교

주변 시세는 거래된 면적과 건물의 상태, 종류에 따라 편차가 크게 나타납니다. 평당 가격은 약 441만원에서 926만원으로 분포합니다.

* 본건과의 비교

본건의 감정가는 516,268,820원이며, 토지 162.00㎡(약 49.0평), 건물 164.96㎡(약 50.0평)을 포함한 총 면적은 약 99.0평입니다. 감정가 기준 평당 약 522만원으로, 주변 시세의 하단부에 위치하거나 유사한 수준으로 평가되었습니다. 다만, 본건은 위반건축물 등재 및 대수선에 따른 현황 불일치 등 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

인근에 대진전자통신고등학교가 있으며, 초중고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설

가까운 거리에 병원 및 약국 등 의료시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 관련

2015년 8월 31일 대수선(세대증설)으로 인해 위반건축물로 등재되었습니다. 이는 향후 시정 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물 사용 및 거래에 제한을 받을 수 있습니다. 이행강제금 부과 여부 및 금액은 반드시 관할관청을 통해 확인해야 합니다.

* 공부상 내용과 현황 불일치

건물 공부상 면적(1층 89.16㎡, 2층 75.8㎡)과 현황 면적(1층 110.99㎡, 2층 88.72㎡)이 상이하며, 공부상 단독주택(4가구)이나 현황은 1층 7세대, 2층 3세대로 총 10세대로 대수선되어 사용 중입니다. 이러한 불일치는 건축물 대장 변경, 양성화 등의 절차 없이 이용 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

* 대수선 및 용도변경 관련 문제

세대 증설을 통한 다가구 원룸으로의 변경은 건축법상 허가 또는 신고 대상일 수 있으며, 불법 증축/개조에 해당할 경우 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

* 이행강제금 부과 가능성

위반건축물 등재로 인해 지속적인 이행강제금이 부과될 가능성이 있으며, 이는 추가적인 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 명도

모든 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전동의 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 공부상 면적 및 실제 이용 현황(다가구 원룸 10세대)이 크게 상이하고, 특히 위반건축물로 등재되어 있어 법적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높은 물건입니다. 이러한 불법 건축 및 용도 변경 사항을 정상화하기 위한 절차와 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 감정가는 주변 시세 하단 수준으로 평가되었으나, 잠재적 리스크를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위반건축물 및 현황 불일치 사항 해소 시 가치 상승 잠재력: 불법 사항을 적법하게 처리하거나 원상 복구할 경우, 정상적인 단독주택 또는 법적 요건을 갖춘 다가구주택으로서의 가치를 확보할 수 있습니다.

* 활발한 임대 수요: 대학가 인근 지역으로 원룸 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 위반건축물 등재 및 불법적인 용도 변경으로 인한 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 516,268,820원

* 주변 시세: 평당 약 441만원 ~ 926만원

* 본건 감정가 기준 평당가: 약 522만원

법적 문제를 해결하기 위한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 비용, 행정 절차 비용 등)을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 높은 위험 부담을 수반합니다.

보수적인 시각에서, 위반 사항 해결 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 361,388,000원 ~ 413,015,000원

이는 법적 문제 해결 가능성 및 소요 비용에 대한 추정치이므로, 반드시 사전에 관련 행정기관을 통해 정확한 위반 내용, 이행강제금 현황 및 규제 사항을 상세히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.