나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10323 [1] 경상남도 함양군 휴천면 문정리 226-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2),(4),(5) : 본건은 경상남도 함양군 휴천면 문정리에 소재하는 토지로서, "문하마을" 남동측 인근 에 위치하며, 부근은 농경지(답, 전) 및 지방도로 주변으로 주택 등이 혼재한 지역임. 기호(6),(7),(8),(9),(10),(14) : 본건은 경상남도 함양군 휴천면 문정리에 소재하는 토지로서, "문상마을" 내에 위치하 며, 부근은 마을 내에 주택 및 주변으로 농경지(답, 전) 등이 혼재한 지역임. 기호(11),(13) : 본건은 경상남도 함양군 휴천면 문정리에 소재하는 토지로서, "문상마을" 동측 및 북 서측 인근에 위치하며, 부근은 전, 자연림 및 인근 마을 내에 주택 등이 혼재한 지역 임. 기호(12) : 본건은 경상남도 함양군 휴천면 문정리에 소재하는 토지로서, "문상마을" 북서측 인근 에 위치하며, 부근은 자연림, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

기호(1),(2),(4),(5) : 본건까지 차량 접근은 가능하며, 지적도상 지방도로와 접한 상태인 바, 제반 교통사정 은 보통임. 기호(6),(7),(8) : 본건까지 차량 접근은 어려운 상태이나, 인근 필지까지 차량 접근이 가능한 바, 제반 교통사정은 보통시됨. 기호(9),(10),(13),(14) : 본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 진입로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임. 기호(11) : 본건까지 차량 접근은 어려운 상태이며, 접근 가능한 도로의 유무 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호(12) : 본건까지 차량 접근은 가능할 것으로 보이며, 접근 가능한 진입로의 폭, 포장상태 등 을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형으로 평지의 토지로서, '답'임. 기호(2) : 사다리와 유사한 형태이며, 평지의 토지로서, '창고 건부지'임. 기호(4) : 사다리와 유사한 형태이며, 평지의 토지로서, '답기타(나지 형태)'임. 기호(5) : 사다리형으로 평지의 토지로서, '답(휴경상태)(일부는 진입로 형태)'임. 기호(6) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(일부는 답)'임. 기호(7) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전'임. 기호(8) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '주거나지' 상태임. 기호(9) : 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전'임. 기호(10): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전'임. 기호(11): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(휴경상태)'임. 기호(12): 부정형으로 급경사 지세의 토지로서, '자연림(일부는 진입로 형태)'임. 기호(13): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '전(일부는 진입로 형태)'임. 기호(14): 부정형으로 완경사 지세의 토지로서, '주거나지(일부는 진입로 형태)'임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 남측으로 지방도로와 접함. 기호(2) : 지적도상 북측으로 지방도로와 접함. 기호(4) : 지적도상 북측으로 지방도로와 접함. 기호(5) : 지적도상 북측으로 지방도로와 접함. 기호(6) : 지적도상 북서측으로 도로와 접한 상태이나, 지적도상 도로는 현황 폐도 상 태인 바, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(7) : 지적도상 북측 및 서측 부분에 도로와 접한 상태이나, 지적도상 도로는 현황 폐도 상태인 바, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(8) : 지적도상 남동측 및 동측 부분에 도로와 접한 상태이나, 지적도상 도로는 현 황 폐도 상태인 바, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(9) : 북동측으로 노폭 약 3M 내외 아스콘포장도로 있음. 기호(10): 북측으로 노폭 약 3M 내외 아스콘포장도로 있음. 기호(11): 지적도상 맹지로서, 인근 필지를 통해서 접근이 가능한 상태임. 기호(12): 남측 부분에 노폭 약 3M 내외 시멘트포장 진입로 형태(본건 일부 포함) 있으 며, 상기 진입로에서 남동측, 북동측 방향으로 이어진 비포장 진입로 형태(본 건 일부 포함) 있음. 기호(13): 본건 토지 서측 부분에서 노폭 약 2.5M 내외 시멘트포장 도로 있으며, 상기 도로에서 북측 방향으로 이어진 노폭 약 2.5M 내외 시멘트포장 진입로(본건 일부 포함) 있음. 기호(14): 북측으로 노폭 약 3M 내외 아스콘포장도로(본건 일부 포함) 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2022-04-14)(소로2-450)(저촉), 가축사육제한구역 (2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2),(4),(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(6),(7),(8),(9),(10),(14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(11) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집250m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(12) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집 250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일 부축종 제한지역_주거밀집300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거밀집500m이내)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관 리법> 기호(13) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-02)(일부축종 제한지역_주거 밀집250m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

토지 기호(12)상에 '분묘(약 6기)'가 소재함.

공부와의 차이

가. 토지 기호(4)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답기타(나지 형태)'임. 나. 토지 기호(5)의 공부상 지목은 '답'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 다. 토지 기호(6)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '답'임. 라. 토지 기호(12)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 마. 토지 기호(13)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임. 바. 토지 기호(14)의 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부는 '진입로' 형태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬치장. 바닥: 콘크리트. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2011.05.03)

이용상태

` '농업용창고'임.

설비내역

별도이 설비내역은 없는 상태임.

부합물 및 종물

없음,

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,4,5번 토지 농지취득자격증명 제출요함, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음
3. 목록4번 토지 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답기타(나지 형태)', 목록5번 토지 공부상 지목은 '답'이나, 현황 일부는 '진입로'형태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경10323 (1)

소재지: 경상남도 함양군 휴천면 문정리 226-1

용도: 창고시설

감정가: 362,210,000원

토지면적: 3169.00㎡ (약 958.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.00㎡ (약 60.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 국세청 (등기부상 갑4)

토지 고유번호: (제공되지 않음)

건물 고유번호: (제공되지 않음)

건축물 현황: 경량철골구조 강판지붕 단층 농업용창고, 2011년 5월 3일 사용승인. 건물은 문정리 226-5번지에 위치.

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함양군 휴천면 문정리에 위치하며, "문하마을" 및 "문상마을" 남동측 또는 내부에 소재합니다. 주위는 농경지(답, 전), 주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 교통상황

일부 토지는 지방도로와 직접 접하거나 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 그러나 일부 토지는 차량 접근이 어렵거나 다소 불편할 수 있습니다. 북측으로 노폭 약 3M 내외의 아스콘 포장도로 또는 시멘트 포장 진입로가 인접해 있습니다.

1.3. 인접 도로 상태

일부 토지는 지적도상 도로와 접하나 현황 폐도 상태인 경우도 있으며, 인근 필지를 통해 접근 가능합니다. 일부 토지는 노폭 약 2.5~3M 내외의 도로 또는 진입로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 근저당권 (지리산마천농업협동조합, 2023-11-15 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 권리사항

* 토지 소유권 이전: 강래형(1993-01-28), 강영화(2023-11-06, 증여)

* 건물 소유권 보존: 강래형(2011-05-20)

* 건물 소유권 이전: 강영화(2023-11-06, 증여)

* 근저당: 지리산마천농업협동조합 (을12)

* 가압류: 국 (갑3, 2024-10-02)

* 강제경매: 국세청 (갑4, 2025-09-09, 3번 가압류의 본압류) - 본건 사건번호(2025타경10323)와 일치.

* 임의경매: 지리산마천농업협동조합 (갑5, 2026-06-11, 2026타경36)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 '지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 함양군 휴천면 문정리는 지리산 자락 아래 위치하며, 과거 선현들이 은거했던 유서 깊은 지역입니다. 주된 토지 이용 현황은 농경지(답, 전)와 임야가 상당 부분을 차지하며, 지역 내 주택 및 소규모 마을이 산재해 있습니다. "계획관리지역", "생산관리지역", "농림지역" 등 다양한 용도지역에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

4.2. 시설 및 용도

현재 본건은 창고시설로 이용 중이며, 주변 환경은 농경지 및 자연림이 주를 이룹니다. 인근에는 엄천강과 용유담 계곡 등 자연 경관이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

휴천면 문정리는 함양군의 북서부 또는 남부에 위치한 지역으로, 지리산 등 높은 산들에 둘러싸여 있습니다. 면 소재지와의 거리 및 구체적인 편의시설, 관공서, 의료시설 등에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 농경지 및 마을이 혼재된 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 문화 및 관광

본 지역은 과거 선현들의 은거지였으며, 용유담 계곡 등 자연 경관이 풍부하여 관광 자원으로 활용될 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 토지 중 목록 1, 4, 5번지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

6.2. 토지 지목과 현황의 차이

* 목록 4번 토지: 공부상 지목 '답'이나, 현황 '답기타(나지 형태)'임.

* 목록 5번 토지: 공부상 지목 '답'이나, 현황 일부 '진입로' 형태임.

* 목록 6번 토지: 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 '답'임.

* 목록 12번 토지: 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '진입로' 형태임.

* 목록 13번 토지: 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 '진입로' 형태임.

* 목록 14번 토지: 공부상 지목 '대'이나, 현황 일부 '진입로' 형태임.

이는 실제 이용 및 건축, 개발 행위 시 확인이 필요합니다.

6.3. 분묘기지권

토지 기호(12) 상에 분묘 약 6기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 분묘기지권 등과 관련하여 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 소로(폭 8m~10m) 저촉 등 토지이용계획 및 제한 사항이 다수 존재합니다.

6.5. 접근성 문제

일부 토지는 차량 접근이 어렵거나, 지적도상 도로가 현황 폐도 상태인 경우가 있어 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 있다고 특정된 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함양군 휴천면 문정리에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건입니다. 넓은 토지 면적과 창고 시설로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 분묘기지권 존재, 다양한 토지 이용 제한 및 일부 토지의 접근성 문제 등 권리 및 이용상의 복합적인 고려가 필요한 물건입니다. 말소기준권리보다 앞선 권리들은 없으며, 임차인 또한 없어 권리분석상의 큰 위험은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상 토지 및 건물: 토지 면적이 넓어(약 958.62평) 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 현황 창고시설: 농업용 창고로 이용 중이며, 기존 용도 유지 또는 변경을 통해 활용 가능합니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 건축 등 개발 시 상대적으로 유연성을 가질 수 있습니다.

* 자연 경관: 지리산 자락 아래 위치하여 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 3~6개월 간 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석

* 창고시설의 현재 시장 가치 및 임대 수익률 분석

* 토지의 용도별(농지, 나지, 진입로 등) 실제 이용 가치 평가

* 각종 규제 및 제한 사항(농지취득, 분묘기지권, 개발 제한 등)에 따른 실질 가치 변동 요인 평가

* 추후 발생 가능한 제세공과금, 수리비, 명도 비용 등 부대 비용 고려

따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상기 항목들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.