나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1820 [1] 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1420 리츠빌 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 '밀양가축시장' 북서측 인근에 위치하는 구분 건물로서 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 4층 401호로서 외 벽 : 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'공동주택(다세대주택)' 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 '공동주택 (다세대주택) 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 2필지 일단의 토지 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경1820 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1420 리츠빌 나동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 79.52㎡ (약 24.05평)

토지 지분: 79.5226㎡ (약 24.05평)

건물 면적: 70.13㎡ (약 21.21평)

건물 지분: 70.1299㎡ (약 21.21평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 진OOOOOOO (진해신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리에 위치하며, '밀양가축시장' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 배출시설 설치 제한 구역에 해당합니다. 가축 사육 제한 구역은 주민 생활 환경 보호 또는 상수원 수질 보전을 위해 지정되며, 배출시설 설치 제한 구역 또한 환경 보호를 목적으로 합니다. 이는 가축 사육이나 특정 환경 관련 시설 운영에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다. 공동 승강기, 급배수, 위생, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 13일 접수된 진해복음신용협동조합의 근저당권(39,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 129,366,563원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영태 (김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2023-09-15 / 2023-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 해당 임차인의 전세권 설정(30,000,000원)은 말소 처리되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 예림명가 (2012년식, 79.38㎡): 119,000,000원 (2026년 6월 3일)

* 자연애102동 (2014년식, 63.34㎡): 101,000,000원 (2026년 7월 4일)

* 서극그린빌라 (2012년식, 64.89㎡): 86,000,000원 (2026년 7월 9일)

4.2. 시세 분석

본 물건의 감정가는 100,000,000원이며, 전용 면적은 70.13㎡입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 건물 연식(2012년)이 유사한 '서극그린빌라'(64.89㎡)가 86,000,000원에 거래되었고, '예림명가'(79.38㎡)는 119,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 두 사례의 중간 정도 크기와 가격대에 위치한다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 물건은 '밀양가축시장' 인근에 위치하며, 주거, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 가축시장 인근이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있는 요소입니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택으로, 4층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다. 공동 승강기, 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있어 일반적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역: 해당 지역 지정으로 인해 축사 신축이나 증축, 또는 특정 배출 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김영태 씨가 등재되어 있어, 해당 임차인 외에 별도의 점유자가 있는지 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 사항

임차인 김영태 씨는 대항력이 없으므로 명도 대상입니다. 다만, 배당 신고일자(2025년 10월 13일) 및 채권 총액 등을 고려할 때, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성도 있어 명도 과정에서 협조를 구하거나 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 인근 다세대 주택의 매매 사례를 볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 가축사육 제한 구역 및 배출시설 설치 제한 구역이라는 점은 향후 건축 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 및 최근 시세 반영: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 모든 등기부상의 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 주거 편의성: 공동 주택 단지 내 위치하며 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건들의 매매 시세를 고려했을 때, 86,000,000원에서 119,000,000원 사이의 가격 분포를 보이고 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 현재 감정가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 낙찰가율 95%~110% 수준을 예상합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.