나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10509 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 444-1 대송파크 1호동 4층 407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동소재대송파크 1호동 4층 407호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 4층 407호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 밀양지원 2025타경10509 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 444-1, 대송파크 1호동 4층 407호

용도: 아파트

1.3. 면적

토지면적: 26.21㎡ (약 7.93평)

건물면적: 74.16㎡ (약 22.43평)

토지 지분: 26.2076㎡ (약 7.93평)

건물 지분: 74.16㎡ (약 22.43평)

최근 실거래가에 명시된 전용면적: 59.4㎡ (약 17.97평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 83,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 대송파크 1호동 4층 407호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 대중교통 이용은 대체적으로 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건이 속한 단지의 남측으로 차량 진입로가 소재하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을4)입니다.

등기부상 채권 총액은 153,086,443원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

*임차인: 남기원

*보증금: 20,000,000원

*차임: 450,000원

*전입/확정일자: 2023-08-16

*대항력: 없음

*비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인이 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

부근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 밀양대송파크아파트

건축년도: 2002년 (사용승인일 2002-05-27)

총 세대수: 105세대

최고층: 15층 (본건 4층)

주차: 총 13대 (지하 3대)

관리사무소 연락처: 055-356-3563

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등 부대시설이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지인 가곡동 내에는 밀주초등학교가 위치해 있습니다.

또한, 인근 가곡동에는 세종고등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축년도가 2002년으로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태가 일반적인 기준으로 기재되었으므로, 세부적인 하자 여부 및 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

밀양시 생활폐기물 소각시설이 밀양시 무안면에 위치하고 있습니다. 본건과의 정확한 거리는 확인이 필요하나, 환경 관련 시설의 존재 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치한 아파트로, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상되나, 임차인 관련 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 2002년식 아파트로 내부 상태 및 수리 필요 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 최고가 79,000,000원 (2026년 6월, 59.4㎡ 기준) 대비 감정가 83,000,000원이며, 본건은 더 넓은 면적(74.16㎡)을 가진 점을 고려할 때 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담(보증금 인수)이 없습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

감정가: 83,000,000원

최근 실거래가 (59.4㎡ 기준): 최고 79,000,000원 (2026년 6월)

본건 면적(74.16㎡)을 고려한 시세 환산 시, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

수리비, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용을 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.