나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21975 [1] 경상남도 거제시 상동동 735 대동다숲아파트 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제고현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 근린생화시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제204호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 기반시설부담구역 , 주거용지(공동주택용지,건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시) , 지구단위계획구역 , 근린공원(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 완충녹지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) , 초등학교(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2024-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역<소하천정비법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21975 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 상동동 735 대동다숲아파트 103동 2층204호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 106,000,000원

토지면적: 57.53㎡ (약 17.4평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치하며, 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 '거제고현초등학교'가 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 근린공원, 완충녹지, 소로, 중로 등과 접하고 있으며, 초등학교, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대/절대보호구역, 준보전산지, 소하천구역 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 174,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 본 경매 절차의 말소기준권리가 되며, 경매개시결정등기(2025타경 21975, 한국자산관리공사, 채권금액 144,308,910원) 또한 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 174,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 별도의 임차인 현황 정보가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 대동다숲아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

4.2. 단지 규모 및 시설

본건이 속한 대동다숲아파트는 총 24개동, 1754세대로 구성된 대단지입니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 총 주차 대수는 987대로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 거제고현초등학교가 위치하며, 큰별유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 복리시설 외에도 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 여가 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본건은 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 평가 기준은 인근 주민 탐문, 공부 확인, 외부 관찰 등에 기반한 일반적인 상태를 기준으로 하였습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 근린공원, 완충녹지, 중로 등과의 저촉사항이 다수 존재하여 향후 재건축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 대동다숲아파트 103동 2층 204호입니다. 단지 규모가 크고 주변 생활 환경이 양호하나, 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 유의해야 합니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 가치: 1754세대의 대단지로, 지역 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 후 권리관계가 깨끗하게 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 106,000,000원 대비 최근 2층 매물이 120,000,000원에 거래되었으며, 면적을 고려한 조정 시 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다. (본건 면적 73.17㎡, 최근 거래 면적 84.8354㎡ 비교 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 84.8354㎡ 면적의 2층 매물이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본건 면적(73.17㎡)에 비례하여 환산하면 약 103,478,000원 수준입니다. 또한, 14층 매물이 105,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건은 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 106,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.