나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21976 [1] 경상남도 거제시 아주동 744-1 거제아주현진에버빌아파트 102동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 아주동 소재 " 옥포국가산업단지 " 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 4층 406호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중인 것으로 탐문조사되며, 현장조사시 폐문부재로서, 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지세 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남동측에 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21976 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 744-1 거제아주현진에버빌아파트 102동 4층 406호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 179,000,000원

토지면적: 93.64㎡ (약 28.33평)

토지지분: 93.639㎡ (약 28.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.91㎡ (약 37.18평)

건물지분: 122.909㎡ (약 37.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 주요사항

채권자: 대형선망수산업협동조합

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "옥포국가산업단지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 물건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 15층 건물 중 4층에 위치한 406호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 사용승인일은 2008년 7월 25일입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 완경사지세 내에 있으며 사다리형에 유사한 형상으로, 현재 "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

남서측 및 남동측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 남동측에 소재합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을6 근저당(대형선망수산업협동조합, 2012년 3월 8일 접수, 288,000,000원)보다 후순위인 갑8 임의경매(대형선망수산업협동조합, 2025년 9월 15일 접수, 249,636,996원)가 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 288,000,000원입니다.

3.2. 소멸주의 원칙 적용

말소기준권리인 을6 근저당 이하 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요는 공란으로 확인됨)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 거제시 아주동은 주거 단지를 중심으로 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 최근 부동산 정보에 따르면, 본 물건과 동일 단지 내 인근의 편의시설로는 마트, 편의점, 식당, 카페 등이 다수 존재합니다. (2026년 4월 21일 거래된 102동 5층 122.909㎡ 매물의 경우, 인근에 위치한 편의시설이 다양하게 존재함을 시사합니다.)

4.2. 산업단지 인접 효과

본 물건은 옥포국가산업단지 서측 인근에 위치하여, 산업단지 종사자들의 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 이는 향후 임대 수요 및 시세 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 부대시설

본 물건이 속한 거제아주현진에버빌아파트는 2008년 7월에 건축되었으며, 총 7개동, 420세대로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 551대로, 세대당 약 1.3대의 주차가 가능합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

아주동 지역은 공공시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 본 물건으로부터 반경 1km 이내에 초등학교, 중학교가 위치하고 있으며, 병원, 은행, 관공서 등도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 최근 실거래가 동향 (122.909㎡ 기준)

2026년 4월 21일, 102동 5층이 20,000만원에 거래되었습니다.

2026년 4월 6일, 102동 10층이 17,400만원에 거래되었습니다.

이 두 건의 거래를 평균하면 약 18,700만원(1억 8,700만원)으로, 본건의 감정가(17,900만원)는 최근 시세 평균보다 다소 낮은 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본 물건은 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 포함되어 있어, 문화재 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동이 제한됩니다.

6.2. 현장 조사 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 별도의 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 아주동에 위치한 아파트로, 옥포국가산업단지와 인접하여 배후 주거지로서의 가치를 지닙니다. 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 저렴하게 책정된 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

하지만 역사문화환경보존지역 등의 토지이용 제한, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 122.91㎡ 면적의 최근 실거래가 평균(약 1억 8,700만원) 대비 감정가(1억 7,900만원)가 낮은 수준입니다.

* 준수한 단지 규모 및 시설: 420세대 규모의 현진에버빌 아파트는 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 인접 효과: 옥포국가산업단지와 가까워 임대 수요 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터(122.909㎡ 기준)를 분석한 결과, 2026년 4월 21일 5층 거래가 200,000,000원, 2026년 4월 6일 10층 거래가 174,000,000원으로, 두 건의 평균가는 약 187,000,000원입니다.

본건은 4층으로, 최근 거래된 5층 및 10층보다 층수가 낮아 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상, 토지이용 제한 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

시세 대비 저가 매수를 목표로 하며, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 환경을 직접 확인한 후, 본 건의 정확한 시세와 잠재적 가치를 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

(이는 보수적인 접근이며, 상세한 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.