나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30972 [1] 경상남도 하동군 금남면 진정리 산20-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 진정리 소재「진정마을회관」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로서, 대부분 자연림 상태이나 북서측 일부는 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

‘지적개황도’및‘사진용지'에 도시한 바와 같이 인접토지(진정리 35-1번지)상의 건물 일부가 본건 토지 북서측 일부 지상에 소재하는 것으로 조사되나, 그 면적비율이 낮아 본건 토지에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단 됩니다.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 임야이나, 북서측의 일부가 전으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

물건 비고

- 인접토지(진정리 35-1번지)상의 건물 일부가 본건 토지 북서측 일부 지상에 소재하는 것으로 조사되나, 정확한 타인 점유 여부 등은 측량 요하며, 타인 점유 추정부분(현황조사 상 제시외건물)은 매각 제외함.
- 본건 토지의 북서측 일부는 현황 ‘전’으로 이용 중이며 이를 감안하여 평가함.
-육안으로 관측되지 않은 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2025타경30972 (1)

소재지

경상남도 하동군 금남면 진정리 산20-4

용도

임야

감정가

335,610,000 원

토지면적

18,645.00㎡ (약 5,640.41평)

건물면적

0. 00㎡ (0평)

경매구분

공유물분할을 위한 경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 진정리 소재 ‘진정마을회관’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태

지적도상 맹지에 해당하여 도로와의 직접적인 연결이 어렵습니다.

토지형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로 대부분 자연림 상태이나, 북서측 일부는 현황 ‘전’으로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

경매개시결정 및 권리관계

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 엠제이에프주식회사 앞으로 된 임의경매 (2025타경30972) 등기입니다.

말소기준권리

엠제이에프주식회사 (2025타경30972)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (분묘기지권 성립 여지 있음)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 명확한 임차인 현황은 확인되지 않으나, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건은 농경지와 농가주택이 산재한 전형적인 농림지역의 입지입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 시설보다는 농업 및 임업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다.

활용 가능성

현황 '전'으로 이용 중인 일부 토지를 고려할 때 농업적 활용이 가능하며, 향후 토지 이용계획 변경이나 개발 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 현재로서는 자연림 및 경사지라는 점이 개발에 제약 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

인근 진정마을회관과 농가주택들이 있어 기본적인 생활 편의는 일부 가능하나, 대형마트, 병원, 금융기관 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 교육/의료 시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 농촌 지역의 특성상 도심 대비 교육 및 의료 접근성은 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

경계 확인 및 인접 토지 문제

인접 토지(진정리 35-1번지) 상의 건물 일부가 본건 토지 북서측 일부 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 타인 점유 여부 및 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이는 소유권 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

분묘기지권 관련

육안으로 관측되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 감정평가 및 물건명세서 상에도 명시된 주요 리스크입니다.

현황 이용 (전) 및 공부상 지목 (임야) 차이

공부상 지목은 임야이나, 북서측 일부가 현황 '전'으로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이로, 향후 재산권 행사나 개발 시 행정적인 문제를 야기할 수 있으며, 평가 시 이를 감안하여 진행되었습니다.

맹지 (접근성)

지적도상 맹지이므로, 본 토지로의 접근은 인접 토지의 통행 승낙이나 별도의 도로 확보가 필요합니다. 이는 토지 활용에 있어 큰 제약이 됩니다.

토지이용계획 및 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축행위에 제한이 따릅니다.

미확인 분묘 가능성

현재 육안으로 확인되지 않은 분묘가 있을 수 있다는 점은 잠재적인 리스크입니다.

경사지 및 자연림 (개발 제약)

부정형 급경사지로서 대부분 자연림 상태이므로, 개발 시 상당한 공사 비용과 기술적 난이도가 요구될 수 있습니다.

지역 내 폐기물처리 시설 관련 이슈

검색 결과, 하동군 금남면 일대에서 생활폐기물처리장 운영과 관련하여 불법 개발, 환경 훼손, 주민 지원금 갈등 등의 이슈가 있었던 것으로 나타났습니다. 비록 본건 토지가 직접적으로 인접하지는 않더라도, 해당 지역의 환경 및 민원 발생 가능성에 대한 간접적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

공유물분할 경매 특성

공유물분할을 위한 경매는 복잡한 권리 관계나 지분 문제가 정리되는 과정에서 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

리스크 해소 시 잠재적 가치

경계 문제, 분묘기지권, 맹지 해소 등 현재 존재하는 리스크를 모두 해결한다면, 토지의 본래 가치를 회복하거나 개발 가능성을 확보할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 임야임에도 불구하고 공유물분할 경매로 인해 경매 절차에 나왔습니다. 감정가는 3억 3천여만 원으로 책정되었으나, 현황 토지의 형태(급경사지, 부정형), 맹지, 공부와의 차이(임야이나 전으로 이용), 분묘기지권 성립 가능성, 인접 토지 건물 일부 소재 등 다수의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지라는 토지 이용 제한도 존재합니다.

따라서 본 건에 대한 투자는 상당한 주의와 신중함이 요구됩니다. 명확한 현장 조사, 측량, 분묘 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 리스크를 명확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 소요를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 인접 토지 건물 소재 부분은 반드시 측량을 통해 경계를 확인하고, 분묘기지권의 성립 여부 및 범위도 면밀히 조사해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 335,610,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 다양한 잠재적 리스크(맹지, 분묘기지권, 경계 확인 필요, 토지 이용 제한 등)를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

감정가는 이러한 리스크를 일부 고려한 가격일 수 있으나, 경매 물건의 특성상 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

현 시점에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상적으로 리스크가 큰 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 따라서, 약 2억 3천만 원 ~ 2억 7천만 원 범위 내에서 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다. 이는 잠재적 위험 요소 해결을 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 성공적인 토지 활용 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.