나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31192 [1] 경상남도 사천시 정동면 장산리 670-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 정동면 장산리 장산교 남측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 농경지(단, 분묘1기 소재)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약3m내외의 현황 농로에 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 구조 : 별첨 ""지적개황도""와 같이 기호 ㉠ 및 분묘가 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-소유자 미상의 제시외 수목(감정서상'ㄱ') 약 69주 매각 제외.
-분묘 1기 소재, 최저매각가격은 분묘와 제시외 수목 제외를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31192 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 장산리 670-2

* 토지 면적: 938.00㎡ (약 283.75평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 37,814,200원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 정동면 장산리 장산교 남측 인근에 소재

* 주위 환경: 주변은 농경지로 형성되어 있음

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 농로에 접해 있음

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 생산관리지역 (2011-08-04)

* 가축사육제한구역 (2022-10-06) (돼지, 개, 가금류 제한 구역)

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2009년 5월 25일 접수된 정동농업협동조합 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

* 등기부 채권 총액: 50,252,242원

* 주의:

* 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

* 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

* 매각 제외되는 소유자 미상의 제시외 수목 약 69주가 감정서상 기호 'ㄱ'으로 표시되어 있음.

* 최저매각가격은 분묘 및 제시외 수목의 존재를 감안하여 산정된 금액임.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 없는 임차인 없음 (총 합계 0원).

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 경상남도 사천시 정동면 장산리에 위치하며, 주변은 농경지 위주로 형성되어 있음.

* 본건은 농경지로 이용 중이며, 일부 분묘가 소재하고 있음.

* 상업 시설이나 주거 밀집 지역과의 거리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 지역 내 상권 활성화 정도는 제한적일 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성은 차량 접근이 가능하다는 점에서 보통 수준임.

* 주변이 농경지로 둘러싸여 있어 조용한 환경을 제공할 것으로 예상되나, 편의시설에 대한 정보는 부족함.

* 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 활동에는 제한이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지법 관련 규제: 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 가장 크므로, 사전에 관련 절차를 철저히 확인해야 함.

* 분묘 문제: 분묘 1기가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불확실하여 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있음. (최저매각가 산정 시 감안되었으나, 실질적인 처리 비용 및 절차 발생 가능성 고려 필요)

* 제시외 수목: 매각 제외되는 수목으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 개발 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지의 활용 및 개발에 있어 일정 부분 제한이 따름.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명 제출 여부가 낙찰의 결정적인 요소가 될 수 있습니다. 또한, 분묘와 제시외 수목의 존재는 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 가축사육 제한 구역이라는 점도 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 사천시 정동면의 농경지 매물로, 지역 내 농지 시세 및 향후 개발 가능성 연구가 필요함.

* 현재 제시된 정보만으로는 뚜렷한 투자 매력을 찾기 어려우나, 저평가된 지역 내 농지를 찾는 투자자에게는 검토 대상이 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 37,814,200원이며, 이는 분묘 및 제시외 수목을 제외한 금액임.

* 예상 입찰가는 물건의 실질적인 가치, 잠재적 리스크 해소 비용, 농취증 발급 가능 여부, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 주변 시세 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.