나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31191 [1] 경상남도 산청군 단성면 남사리 194-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2026.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 산청군 단성면 남사리, 국립산청호국원에서 북동측으로 직선거리 약1.3 km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 지방도 주변 농경지대로서 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 관내버스정류소까지의 거리, 운행빈도 등을 참작하여 검토하여 보면 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호1과 2가 일단으로 접면하여 있는 사다리형에 유사한 토지로서 공업용부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1과 2는 남동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,배출시설 설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호2는 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한 에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2003.8.7. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준으로 하면 약22 년 경과된 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로 벽체는 판넬 등 바닥은 에폭시레진 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 장기간 가동중단으로 방치되어 가동을 위하여는 수리가 필요한 부분이 있을 것으로 보이고, 현상은 보통 이하인 편임. 기호2-a 건물은 2012.06.19. 증축된 건물로 공부를 기준하면 약13 년 경과된 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 벽체는 판넬, 시멘몰탈 등 마감으로 상당기간 방치되어 가동을 위하여는 수리가 필요한 부분이 있을 것으로 보이고, 현상은 보통 이하인 편임. 기호2-b 건물은 2012.06.19. 증축된 건물로 공부를 기준하면 약13 년 경과된 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로 1층은 벽체는 판넬 등 바닥은 에폭시레진 등 창호는 샤시창호에 유리끼우기 등등 마감으로 상당기간 방치되어 가동을 위하여는 수리가 필요한 부분이 있을 것으로 보이고, 현상은 보통 이하인 편임. 2층은 외벽은 사이딩 등 내벽은 벽지, 타일 등 창호는 하이샤시 이중창 등 마감으로 상당기간 방치되어 공장이 가동되고 거주를 위하여는 수리가 필요한 부분이 있을 것으로 보이고, 현상은 보통 이하인 편임.

이용상태

기호2, 2-a는 공부상 제2종근린생활시설 용도로 등재되어 있으나 현황은 공장용도(딸기다라이 제조공장)로 이용되어 오다가 가동 중단되어 상당기간 방치상태로 있었었던 것으로 보이고 기호2-b는 1층은 피로티주차장, 2층은 숙소 용도로 등재 있으나 현황은 1층은 벽부분을 판넬로 막고 개수하여 공장으로 사용하다가 가동이 중단되고 있고, 2층은 공부상 용도로 동일하게 이용되다가 가동 중단되어 상당기간 방치상태로 있었었던 것으로 보임.

설비내역

위생설비` 급배수설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 중 기호2-a 내부에 설치되어 있는 약12 ㎡ 규모의 다용도실은 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 가동이 중단되고 내외부 이동성이 있는 물건은 철거되고 상당기간 방치되어 있는 것으로 보이는 공장 및 부속 건물 등으로 임대관계는 확인치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 2-1 ~ 2-9) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-22호의 기계기구(일부 소재불명, 감정서 참조) 매각 포함
-매각 포함된 기계기구들은 상당기간 가동이 중단된것으로 보임, 입찰전 확인필요
-토지에 설치된 관정 토지가격에 포함 평가
-목록3. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수,원상회복명령발령 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31191 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 남사리 194-3

용도: 근린시설 (현황 공장)

감정가: 641,787,550원

토지면적: 1950.00㎡ (약 589.89평)

건물면적: 483.79㎡ (약 146.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (해당 사건의 임의경매 개시 채권자는 경남은행으로 확인됩니다. 제공된 '주OOOOOOO'는 관련 정보가 불명확합니다.)

특이사항: 농지취득자격증명 필요.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 국립산청호국원에서 북동측 약 1.3km 지점에 위치.

* 부근은 지방도 주변 농경지대로 농경지, 임야, 농가 등으로 형성되어 있으며, 환경은 보통 수준.

* 남사예담촌과 인접하여 역사 및 문화적 가치가 있는 지역입니다.

교통상황

* 차량 접근 가능.

* 관내 버스정류소까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준.

* 인근 도로 확장 계획이 있어 향후 교통 여건 개선이 예상됩니다.

인접 도로상태

* 남동측으로 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역

* 접도구역

* 배출시설 설치제한지역

* 공장설립승인지역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 18일 경남은행 근저당권 (을21)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권

등기부 요약:

* 현재 등기부상 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 지상권의 경우 말소되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 다수의 가압류, 압류, 가처분 등이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 382,458,331원

* 건물 등기부 채권 총액: 496,877,331원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 나타남.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 딸기다라이 제조공장으로 이용되어 왔습니다.

* 주변 환경은 농경지대가 주를 이루며, 역사적 관광지인 남사예담촌과 인접해 있습니다.

* 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 통한 물류 이동은 용이할 것으로 예상됩니다.

* 현재 시설이 장기간 가동 중단 및 방치 상태로 있어, 상권 활성화를 위해서는 상당한 재정적 투자가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 국립산청호국원과 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 남사예담촌과 같은 문화 관광지가 인근에 있어 지역의 특색을 느낄 수 있습니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 기반 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 도로망 확충 계획이 있어 향후 접근성이 개선될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 불허가 및 보증금 몰수, 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물(기호 2-1 ~ 2-9) 및 공장 기계기구(일부 소재불명)가 일괄 매각에 포함됩니다. 이 기계기구들은 상당 기간 가동이 중단된 것으로 보여, 실제 사용 가능 여부 및 상태를 입찰 전 반드시 현장 확인해야 합니다.

* 건물 노후 및 수리 필요: 주요 건물(기호 2, 2-a, 2-b)은 신축 후 상당 시간이 경과되었고, 장기간 가동 중단 및 방치로 인해 수리가 필요한 부분이 많아 보이며, 현 상태는 보통 이하입니다. 공장 가동 및 거주를 위해서는 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 일부 건물은 공부상 용도(피로티 주차장, 숙소)와 다르게 공장으로 개조 사용되었던 이력이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설 설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 산청군 단성면에 위치한 근린시설 및 공장 용도의 부동산으로, 토지, 건물, 제시외 건물 및 공장 기계기구까지 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 6억 4천여만 원이며, 주변 환경은 농경지대와 역사 관광지(남사예담촌)가 혼재되어 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 지상권은 인수될 수 있습니다. 임차인 인수 부담은 없습니다.

* 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출 시의 위험, 노후된 건물 및 사용 불가능한 기계기구, 그리고 토지 이용 규제입니다.

* 현재 시설이 장기간 가동 중단 상태로 있어, 정상적인 가동을 위해서는 상당한 수준의 투자가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1950㎡ (약 590평)의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 기계기구까지 일괄 처리 가능하여 신속한 사업 진행 또는 처분이 용이할 수 있습니다.

* 농업 연계 또는 지방 산업 활용 잠재력: 산청군이라는 지역 특성을 고려할 때, 농산물 가공이나 지역 산업과 연계된 사업 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 교통 여건 개선 기대: 인근 도로 확장 계획이 있어 향후 접근성이 개선될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 641,787,550원

입찰가 산정 시 고려사항:

* 건물 노후 및 수리 비용: 상당한 수리 비용이 예상됩니다.

* 기계기구 상태: 작동 불능 가능성 및 가치 하락 요인입니다.

* 농지취득자격증명 관련 리스크: 낙찰 후 해당 자격증명 취득이 가능한지 사전 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 공장 외 다른 용도로 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 경매 시장 상황 및 경쟁률.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 감정가의 70~80% 수준 (약 4억 5천만 원 ~ 5억 1천만 원)을 보수적으로 검토해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후에 최종 결정해야 합니다. 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가 산정은 훨씬 더 복잡하고 다양한 요소를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.