나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20845 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상6층 내 제4층 제401호외 4개호로서, (사용승인일 : 2004년 04월 09일) 외벽 : 드라이비트, 법랑판넬 및 페어글라스 복층유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1~5는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 3필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현황 “상업용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(2) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(3) : 제3종일반주거지역(1998-01-15), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

- 2026. 3. 18.자 청남우노프라자가 제출한 참고자료에는 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분의 7,040,452원 미납관리비가 있다고 하여 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20845 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 254-1 청남우노프라자 에이동 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 272,000,000원

토지면적: 106.97㎡ (약 32.37평)

건물면적: 222.70㎡ (약 67.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '내서공설운동장' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트단지, 음식점, 학원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을17 (근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 1,680,000,000원)

등기부 채권 총액: 2,915,700,178원

임차인 현황:

* 임차인: 박종훈 (상호: 도깨비공유창고)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-10

* 확정일자: 2023-11-10

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 다수의 아파트 단지를 배후로 하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 조건입니다. 주로 음식점, 학원 등 생활 밀착형 업종이 입점해 있을 것으로 예상되며, 근린상가로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하여 주민들의 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2026년 3월 18일자 참고자료에 따르면, 2023년 6월부터 2026년 2월까지 공용부분 미납 관리비가 7,040,452원 발생한 것으로 확인되었습니다. 이는 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 최종 확인 후 낙찰자가 부담해야 할 금액인지 여부를 파악해야 합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 전체 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 경매의 근본적인 원인에 대한 추가적인 심층 분석이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 창원시 일대에 폐기물 소각 시설 및 매립장이 운영되고 있으나, 본 건 소재지와의 직접적인 인접성 및 영향에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리에 위치한 청남우노프라자 내 근린상가(A동 4층 401호)입니다. 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 입지 조건이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 물건입니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비가 발생한 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 행사 및 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 배후 주거 단지 및 상업 시설로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 연면적이 충분하여 다양한 업종의 임대 사업이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 272,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 그리고 확인해야 할 미납 관리비(7,040,452원) 등의 제반 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 위험 요소를 감안하여 감정가 이하에서 결정될 가능성이 높습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 공실률, 임대료 수준 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.