나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20859 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 97-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 소재 '성호초등학교" 서측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건은 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(향나무 1주)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 철근콘크리트스라브지붕 단층건으로서, 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 섀시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급.배수, 위생설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨'사진용지'와 같이 제시외건물ㄱ(가추),ㄴ(다용도실)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 주거용 건부지로 이용 중임. 제시외 수목(감정평가서상 기호 a) 매각 포함.
-목록2. 단독주택으로 이용 중임. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ) 매각 포함. 현황조사시점 당시 거주자는 없으며(단, 내부는 확인하지 못함), 전기계량기가 철거되고 없는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 마산지원 2025타경20859 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 97-32

용도: 단독주택

건축물구조: 벽돌구조 철근콘크리트슬라브지붕 단층 (사용승인일 2008.02.25)

감정가: 128,753,040원

1.2. 면적정보

토지면적: 152.00㎡ (약 46.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.16㎡ (약 18.51평)

건물 지분: 61.16㎡

건물 제시외면적: 8.03㎡

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 매각정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 패류살포양식수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 소재 '성호초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 일반 주거지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지형상및이용상태

토지는 사다리형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유자는 황종환이며, 1999년 12월 14일 매매로 소유권 이전되었습니다. 가장 빠른 근저당권은 2019년 4월 9일 패류살포양식수산업협동조합이 설정한 72,000,000원 근저당으로, 본 경매의 말소기준권리입니다. 본 경매는 동일 채권자인 패류살포양식수산업협동조합에 의해 2025년 9월 9일 임의경매로 개시되었습니다. 건물 등기부상 소유자 역시 황종환이며, 2008년 6월 20일 소유권 보존 등기되었습니다. 건물 등기부상의 권리관계도 토지 등기부와 동일하게 패류살포양식수산업협동조합의 근저당(2019.04.09, 72,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 없음을 의미합니다. 그러나, 건물감정평가요항표 및 물건명세서상 '임대관계 미상'이며, 현황조사 당시 거주자는 없었으나 내부는 확인하지 못했다고 기재되어 있습니다. 또한, 전기계량기가 철거된 상태로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대관계 및 거주자 현황이 불명확하므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요하며, 명도 협상 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

지상권 개요는 비어있어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 성호동은 창원시 마산합포구 내의 주거 중심 지역입니다. 주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활이 가능한 환경입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 주요한 지역입니다. 토지 거래량은 감소 추세이나, 토지 면적당 단가는 소폭 상승세를 보이고 있습니다 (2024년 3분기 기준, 성호동 토지 면적당 단가 약 311.9만원/평).

4.2. 주변이슈

인근의 서성동 지역은 과거 성매매 집결지로 운영되다가 폐쇄된 후, 2027년 말까지 문화공원으로 조성될 계획입니다. 해당 지역은 단계적 철거가 진행 중이며, 이는 성호동에도 간접적인 영향을 미칠 수 있는 도시 재생 및 환경 개선 이슈입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 '성호초등학교' 서측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 건축물설비

건물은 급배수, 위생, 난방, 전기 설비 등을 갖추고 있습니다 [cite: (provided data)].

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물상태및명도리스크

건물 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다. 전기 계량기가 철거된 점은 공실 기간이 길었거나 관리상의 문제가 있었음을 시사합니다. 임대 관계가 불명확하고 거주자 현황이 조사 시점 당시 없었다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 토지이용제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성호초등학교)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 창원시 마산합포구 성호동에 위치한 단독주택으로, 주거 지역 내에서 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 그러나, 임대 관계 및 현재 거주자 현황에 대한 불확실성, 그리고 건물 내부 미확인 상태는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 전기 계량기 철거와 같은 정황은 공실 또는 관리 문제에 대한 의문을 제기합니다. 인근 지역의 도시 재생 사업(서성동 공원화)은 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 과거 집결지였던 곳과의 근접성이 일부 구매자에게는 민감한 사항이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지

* 성호초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단독주택으로, 개별적인 재산권 행사가 용이합니다.

8.2. 잠재력

* 향후 명도 및 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역의 도시 재생 사업 추진으로 인한 긍정적 환경 변화 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 128,753,040원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 성호동 지역의 유사 물건 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 권리 관계가 명확하고 토지/건물 일괄 매각이라는 점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 불확실성과 건물 내부 상태 미확인이라는 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 명도 가능성, 예상 수리 비용 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

리스크를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 103,000,000원에서 129,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.