나이스옥션 법원경매 창원 2025타경730 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 갈전리 517-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 대산면 갈천리 소재 "평리마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 공장 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 주택 및 부속건물이 소재하며, 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 2동이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 태양광 설비 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경730 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 갈전리 517-1

용도: 단독주택

감정가: 275,836,440원

토지면적: 587.20㎡ (약 177.6평)

건물면적: 148.55㎡ (약 44.9평)

제시외 건물면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대산농업협동조합 (채권자 '대OOO' 및 근저당권자 기반 추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경상남도 창원시 의창구 대산면 갈전리 "평리마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 물건지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박동식 (박 )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-01-16

대항력: 없음

비고: 인수 부담 없음.

* 임차인: 박미주 (박 )

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-05

확정일자: 2022-01-12

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

비고: 말소기준권리(2019-06-21)보다 늦은 전입일자로 대항력이 없습니다. 따라서 해당 보증금은 인수되지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전 기록과 함께 대산농업협동조합의 근저당권(120,000,000원, 2019-06-21)이 말소기준권리로 확인됩니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 총 인수 채무액

인수해야 할 임차인의 보증금 및 채무는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근의 대산면 갈전리 "평리마을"은 농촌 마을의 특성을 가지며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 농협 등이 분포할 것으로 예상됩니다. 주요 상업 및 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 창원 시내에 집중되어 있습니다.

4.2. 주요 편의시설

차량 이동 거리에 창원시의 주요 병원, 대형마트, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 물건지 자체의 접근성 있는 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 마을의 주거 환경을 제공합니다. 주변에 주택, 농경지, 공장이 혼재하는 지역 특성상 일부 소음이나 환경적 요인을 감안해야 합니다.

5.2. 교육 시설

인근 대산면에 초등학교 및 중학교가 소재할 가능성이 있으며, 고등학교 및 대학교는 창원 시내에 위치할 것으로 보입니다.

5.3. 의료 시설

대산면 내에 보건진료소 또는 소규모 의원이 있을 수 있습니다. 종합병원급 이상의 의료 시설 이용을 위해서는 차량으로 창원 시내까지 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

전반적인 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 중복병합사건으로 진행 중이므로 낙찰 후 등기부 및 관련 서류를 통한 최종 권리관계 재확인이 필요합니다.

6.2. 물건 특이사항

본 물건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 2동(16.50㎡)과 태양광 설비가 포함되어 평가되었습니다. 낙찰 후 이러한 부속 시설물에 대한 관리, 활용 또는 철거 방안을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변에 공장이 소재하고 있어, 해당 공장의 운영 여부에 따라 소음, 분진, 냄새 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 및 건축에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 인근에 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장 밀집 지역이므로 이에 대한 고려는 필요합니다.

7. 종합 의견

경상남도 창원시 의창구 대산면에 소재한 본 단독주택 물건은 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물 및 태양광 설비를 포함한 일괄매각 대상입니다. 권리분석 상 인수해야 할 임차인 보증금이나 채무 부담이 없어 권리적으로 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 농촌 마을과 공장이 혼재된 지역의 특성과 토지이용계획상의 제한 사항을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금 및 채무 부담이 없어 권리상 매우 안전합니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물, 태양광 설비까지 모두 포함된 일괄매각으로 활용 가치가 높습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 유리한 조건을 제공할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 275,836,440원

인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가는 토지 587.20㎡, 건물 148.55㎡, 제시외 건물 16.50㎡, 태양광 설비 일체를 포함한 가격으로 책정되었습니다. 대산면 지역 단독주택의 최근 거래 사례 및 부동산 시장 동향을 고려할 때, 감정가는 현재 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 인수 부담이 없는 권리 관계와 일괄 매각 대상이라는 점을 감안하면, 입찰 경쟁에 따라 다르겠지만 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

보다 보수적인 투자 접근을 위해서는 감정가의 85%~95% 수준 (약 234,500,000원 ~ 262,050,000원)에서 시작하여 시장 상황을 지켜보는 전략도 유효합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최신 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.