나이스옥션 법원경매 창원 2025타경728 [1] 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 104동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "외동사거리" 남측 인근에 위치하는 쌍용더플래티넘김해 아파트 제104동 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 상가 등으로 형성된 주거지대이며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 시가지내에 위치하여 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 3층 302호 로서 외벽 : 몰탈위수성페인트마감 내벽 : 벽지,타일 및 마루 등 마감 창호 : 샷시이중창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난빙설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 소로2류, 북동측으로 노폭 약5~6m, 남동측으로 노폭 약6m 의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 외동 1428 :도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-02-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 쌍용더플래티넘김해

* 동/호수: 104동 3층 302호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 3층

* 사용승인일: 2020년 10월 30일

* 전용면적: 69.76㎡ (약 21.10평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 별도 확인되지 않음.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경728 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 104동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 239,000,000원

* 토지면적: 31.19㎡ (약 9.45평)

* 토지지분: 31.194800000000004㎡ (약 9.45평)

* 건물면적: 69.76㎡ (약 21.10평)

* 건물지분: 69.7631㎡ (약 21.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행

* 특이사항: 중복사건 (동일 물건에 대한 경매가 중복 진행 중)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 외동 소재 "외동사거리" 남측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거지대이며, 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 시가지 내 위치하여 전반적인 교통 여건이 무난함.

* 도로: 단지 북서측 소로2류, 북동측 노폭 약 5~6m, 남동측 노폭 약 6m 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 준보전산지.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (접수일: 2021-01-26)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 2,795,200,000원

* 권리 소멸 여부: 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. (압류, 근저당, 임의경매 모두 말소 대상)

* 인수주의 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 특이사항: 임차인이 존재하는지 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 확인되지 않아, 실제 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 상권: 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통 접근성: 시내권에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 주변 시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 위치함. 김해시청, 김해문화의전당 등 주요 공공시설 및 문화시설 접근성도 양호함.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 주거 형태: 아파트 (주거 용도)

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 도보 거리에 다양한 상업 시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 편리함.

* 교육시설: 단지 인근에 외동초등학교, 김해중학교, 김해여자고등학교 등이 위치하여 도보 통학 가능한 학군임. 또한, 주변에 다수의 학원가가 형성되어 교육 환경이 좋은 편임.

* 의료시설: 병원, 약국 등 기본적인 의료 시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 두 건의 경매가 중복으로 진행되고 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리 과정에서 혼선이나 추가적인 검토가 필요할 수 있음. (2025타경728, 2026타경10536)

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 문제 등으로 명도 과정이 복잡해질 가능성이 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 매우 높아, 낙찰가의 상당 부분이 채권 변제에 소요될 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 쌍용더플래티넘김해 아파트로, 주거지대 내에서의 기본적인 생활 인프라와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 건물 상태는 무난할 것으로 예상됩니다. 다만, 동일 물건에 대한 중복 경매 진행, 임대차 관계의 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 외동사거리 인근 시가지 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 신축 아파트: 2020년 사용승인된 아파트로, 비교적 최신 건축물임.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지, 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원이며, 최근 유사 평형(84㎡ 기준 약 2억 6천만 원 ~ 3억 2천만 원)의 실거래가와 비교 시, 본건(69.76㎡)의 시세는 약 2억 2천만 원 ~ 2억 8천만 원 선으로 추정됩니다.

다만, 중복 경매 및 임대차 관계 미확인으로 인한 리스크 요소를 감안해야 합니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 215,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.