나이스옥션 법원경매 창원 2025타경727 [1] 경상남도 김해시 화목동 1098 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 화목동 “칠산초등학교” 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(1-1) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 각각 접합니다. 일련번호(1-1) : 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2 류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다. 일련번호(1-1): 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 일련번호(1)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적(2,180㎡)과 현황 및 토지대장 상 면적(2,073㎡)이 상이하며 이는 분필(분할필지: 화목동1098-7, 2023.12.27.)로 인한 것으로 귀 원 요청에 의거 현황과 일치하는 토지대장 면적을 기준하여 평가하였습니다. ② 일련번호(1-1)은 기준시점 현재 미등기상태로서, 토지대장 상 면적을 기준하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층 건물로서, 벽체 : 판넬잇기 등 마감, 높이 : 약 12m 창호 : PVC창호입니다.

이용상태

공장으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 일부 현황 '도로'
목록1. 토지대장상 김해시 화목동 1098(공장용지, 면적 2,073㎡), 화목동 1098-7(도로, 면적107㎡)으로 분할된 것으로 조사.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경727 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 화목동 1098 (신주소: 경상남도 김해시 칠산로387번길 19)

* 용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설, 공장 용지)

* 감정가: 2,458,383,000원

* 토지 면적: 2180.00㎡ (약 659.5평)

* 건물 면적: 399.00㎡ (약 120.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경상남도 김해시 화목동, "칠산초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 현황:

* 일련번호(1) (토지): 공업용 건부지로 이용 중인 부정형 토지입니다. 공부상 면적은 2,180㎡이나, 토지대장상 현황 면적은 2,073㎡로 조사되었습니다.

* 일련번호(1-1) (도로): 현재 도로로 이용 중인 토지이며, 토지대장상 면적은 107㎡입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건은 북동측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 소로2류에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 결정: 2025년 9월 12일, 채권자 신한은행에 의해 신청된 임의경매 사건입니다 (창원지방법원 2025타경727). 청구금액은 639,191,962원입니다.

* 말소 기준 권리: 2016년 9월 1일 접수된 신한은행의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이에 앞선 권리 외에는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,080,000,000원입니다.

* 소멸 권리: 말소기준 권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 존속 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원. 임차인의 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* * (주)베덱카베샷로스터리 대표 서일양

* 보증금: 0원

* 차임: 240,000원

* 사업자 등록일: 2020년 12월 28일

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 김해시 화목동 일대는 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 상권이 형성되어 있습니다.

* 잠재력: 칠산초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 학생, 학부모 유동인구를 기반으로 하는 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 개발 계획: 김해시 화목동 일대가 항만, 공항, 철도가 결합하는 '국제 비즈니스 도시'로 개발될 계획이 발표되었습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 칠산초등학교가 남서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 주거 및 소규모 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 면적 차이: 공부상 토지 면적(2,180㎡)과 토지대장상 현황 면적(2,073㎡)에 차이가 있으며, 이는 2023년 12월 27일 분필(화목동 1098-7, 107㎡)로 인한 것입니다. 평가 시 현황 면적을 기준으로 하였습니다.

* 미등기 토지: 일련번호(1-1)은 현재 미등기 상태이나, 토지대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계의 복잡성이나 특이사항이 있을 수 있어 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 화목동에 위치한 근린생활시설 및 공장 용도의 부동산으로, 칠산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 관련 입지 조건을 갖추고 있습니다. 채권자 신한은행의 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각 후 권리상 인수되는 부분은 없으며, 임차인의 보증금 또한 0원이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 토지 면적과 공부상 면적의 차이, 미등기 토지, 그리고 지역의 가축사육제한구역 지정은 유의해야 할 사항입니다. 특히, 김해 화목동 일대가 국제 비즈니스 도시로 개발될 예정이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 칠산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축물 용도가 근린생활시설 및 공장으로, 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

* 국제 비즈니스 도시 개발 계획 발표는 미래 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 2,458,383,000원을 기준으로, 주변 시세, 지역 개발 호재, 건물의 현 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 유동화 물건의 특성을 감안하여 보다 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석, 그리고 법원 경매 동향에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.