나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12456 [1] 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 104동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "삼성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상12층 건물 내 8층 804호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터, 북동측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보를 아래와 같이 안내드립니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12456 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 104동 8층804호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

* 건물면적: 49.71㎡ (약 15.04평, 전용면적)

* 추정 분양면적: 약 62.4㎡ (약 18.87평)

* 감정가: 87,900,000원

* 건축연도: 1993년

* 총세대수: 396세대 (단지 전체 기준)

1.1. 입지조건

본 물건지의 입지 조건을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 양산시 북정동에 소재하며, "삼성초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태:

단지 서측으로 약 10미터, 북동측 및 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획:

본 건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리 관계를 분석한 결과, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 총채권액: 160,214,788원

* 말소기준권리: 경남은행 근저당 (2016년 01월 29일 접수, 을12)

* 임차인 현황:

주식회사굿리치: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 대항력은 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리:

등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변의 상권 현황은 다음과 같습니다.

* 주변 근린생활시설:

아파트 단지 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경:

공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건지의 생활 편의 정보를 제공합니다.

* 학군:

인근에 삼성초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설:

단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차시설:

아파트 정보에 따르면 총 101대의 주차 공간(지상 3대, 지하 5대)이 마련되어 있으나, 396세대 규모에 비해 부족할 수 있습니다. 이는 차량 보유 시 불편함을 야기할 수 있는 요인입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 건물 노후도:

1993년에 사용승인된 건물로, 약 30년 이상의 노후도가 진행되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태:

감정평가 당시 현장조사가 어려워 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 외부 관찰 및 공부상 정보에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무:

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 북정동에 위치한 아파트로, 삼성초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 물건이며, 비교적 저렴한 감정가 대비 최신 거래가와 차이가 있으나, 이는 감정 시점 및 시장 상황에 따른 차이일 수 있습니다. 건물 노후도와 현장 확인의 어려움 등 일부 고려사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 주거 환경에 위치한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 생활 인프라: 초등학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 지역 내 아파트로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래가 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 2026년 3월, 4월, 6월에 거래된 실거래가는 각각 5,700만원, 6,900만원, 5,800만원으로 확인됩니다. 본 건은 8층에 위치하고 있으며, 4층이 6,900만원에 거래된 점, 10층과 12층이 5,700만원~5,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 8층의 적정 가치는 6,300만원에서 6,700만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 감정가 8,790만원과는 상당한 차이가 있으나, 최근 시장 거래가를 반영한 예상 입찰가는 약 6,500만원으로 제시합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 정확한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.