나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12516 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대상물건 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제108호, 제1층 제115-1호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장타일 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) : 공히 현황 공실임.

설비내역

일련번호 가), 나) : 소화전설비, 승강기설비 및 공동위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측 및 남서측으로 중로에 각각 접하며, 단지 내 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 가), 나) 임대관계 : 미상임. 기타 : 없 음.

물건 비고

제시외 건물(철골조 용도미상 72㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12516 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 부산은행으로 확인됨)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4 나래메트로시티 디동 1층 108호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 132,216,000원

* 토지면적: 207.30㎡ (약 62.7평)

* 토지 지분: 207.3㎡ (약 62.7평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 197.20㎡ (약 59.7평)

* 건물 지분: 197.2㎡ (약 59.7평)

* 건물 제시외 면적: 72.00㎡ (약 21.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상)

* 사용승인일: 2015.11.02

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 제시외 건물(철골조 용도미상 72㎡) 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1280-4번지 소재 '나래메트로시티' 내에 위치하며, 인근에는 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '증산중학교'가 위치해 있습니다.

* 주위는 대단위 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 대상 물건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측, 남동측 및 남서측으로 중로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망 상태는 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리관계 요약

* 등기부채권 총액: 1,500,000,000원 (근저당 총액 기준)

* 말소기준권리: 2015.11.26 접수된 부산은행 근저당 (을1, 1,440,000,000원)입니다.

* 소멸 및 인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전 등기(갑3, 갑4)와 후순위 근저당(을2), 압류(갑8), 임의경매(갑10) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 권리에 대한 상세 정보는 감정평가서상 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다).

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특징

* 대단위 아파트 단지와 인접한 배후 주거지 상권의 특징을 가집니다.

* 증산중학교 등 교육시설이 인근에 있어 학생 및 교직원을 포함한 유동인구 발생이 예상됩니다.

* 현재 이용 상태

* 본 물건(1층 108호) 및 관련 물건(1층 115-1호 추정)은 현재 공실 상태입니다.

* 잠재적 고객

* 주변 아파트 단지 내 거주민, 학생, 교직원 등 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설 및 교육시설

* 인근에 다수의 근린생활시설과 아파트 단지 내 상가가 있어 편의시설 이용이 편리합니다.

* 증산중학교가 인근에 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통 편리성

* 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 북동측, 남동측, 남서측으로 중로가 접해 있습니다.

* 향후 지하철 2호선 증산역(예정) 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

* 매각에 포함된 철골조 용도 미상 72㎡의 제시외 건물에 대한 명확한 법적 확인 및 처리 방안(철거, 원상복구 등) 검토가 필요합니다.

* 공실 및 임대

* 현재 물건이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 추후 임대차 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 법적/행정적 제약

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역 등 교육환경 보호 관련 제한사항이 있어, 사업 목적에 따른 인허가 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 신도시의 배후 주거 지역 내에 위치한 근린상가로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 감정가는 132,216,000원이며, 현재 공실 상태입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다. 다만, 제시외 건물 포함 매각 건은 명확한 해결 방안 모색이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후 주거 단지 수요로 인한 잠재 고객 확보 가능.

* 양산 물금 신도시 개발 및 교통 호재 (지하철 2호선 증산역 예정)로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 권리 관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전한 권리 분석.

* 향후 법원 경매 절차 진행에 따라 유찰될 경우 가격 메리트 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율.

* 인근 지역의 상가 임대 시세 및 수익률 분석 (현재 공실 상태 감안).

* 제시외 건물과 관련된 철거 또는 원상복구 비용 추정.

* 본 물건의 투자 목적(실거주 vs 임대 수익)에 따른 가치 평가.

별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없으므로, 상기 요인들을 기반으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 심층적인 시세 조사가 필수적입니다. 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.