나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12500 [1] 울산광역시 중구 유곡동 867 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 북서측 인근에 위치하며 주위는 일부 단 독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 농경지, 일부 분묘부지 및 일부 인접 사찰부지로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 농경지(전 및 수목식재) 및 일부 현황 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측 끝부분으로 공부상 지목이 도로인 국유지(유곡동 989) 및 인근 사유지상에 설치된 폭 약 3미터 내외의 진입로에 접하므로 접면도로를 세로(불)로 보았습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역, (2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보 존및활용에관한법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역(2025-01-10), 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법>,역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지500m)<문화유산의보존 및활용에관한법률>

제시목록 외의 물건

제시외수목(ㄴ)(단풍나무,모과나무 등 약 91주)이 소재하여 감정평가하였으며 FRP물통 1개는 이전이 가능하므로 별도로 감정평가하지 않았습니다.

제시목록 외의 물건

분묘2기(분묘부지 약 230㎡ ; 비석 및 경계석, 주위에 수목(향나무, 측백나무 등 약 17여주 및 울타리용 개나리 등))이 소재하나 이에 대하서는 별도로 감정평가하지 않았으며 그 외 제 시외수목(ㄱ)(산수유, 동백나무 등 약 109주)이 소재하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. -기타 본건 토지 서측 끝부분 일부 약 5㎡가 현황도로이나 그 면적이 작아 전체토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 기타 본건 토지 중앙 동측 돌출부분 약 17㎡정도가 동측 인접 사찰부지의 일부로 사용되고 있으나 그 면적이 작고 재산권행사에 지장이 없을 것으로 판단되어 전체 토지가격에 미치는 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 수목 포함.
2. 본 건 토지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
3. 현황상 본 건 토지의 일부가 인접 사찰부지의 일부로 이용되고 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
4. 맹지임.
5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지형질이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.
6. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적 경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 울산지방법원 2025타경12500 (1)

소재지: 울산광역시 중구 유곡동 867

용도: 전

감정가: 170,105,000원

토지 면적: 945.00㎡ (약 285.86평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 유곡동 소재 <수운 최제우 유허지> 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 일부 단독주택, 사찰, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 도시와 자연이 혼재된 환경입니다.

토지는 부정형이며, 현재 농경지, 일부 분묘 부지, 일부 인접 사찰 부지 및 현황 도로로 이용되고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 본건은 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이며, 서측 끝부분의 공부상 지목이 도로인 국유지 및 인접 사유지상의 약 3미터 폭의 진입로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(수운최제우유허지 500m)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

본 건 토지상에는 제시외 수목(단풍나무, 모과나무 등 약 91주, 산수유, 동백나무 등 약 109주)이 소재하며, 분묘 2기(비석, 경계석, 주위 수목 포함)가 소재합니다. FRP 물통 1개는 별도 감정평가 대상에서 제외되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 중앙농업협동조합의 근저당권(2016.05.31.)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 인해 근저당권, 지상권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 102,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전 (박흥수, 1994.07.14.)

* 소유권 이전 (박경규, 협의분할에 의한 상속, 2013.10.14.)

* 근저당 (중앙농업협동조합, 102,000,000원, 2016.05.31.) - 말소기준권리

* 지상권 (중앙농업협동조합, 2016.05.31.) - 말소

* 압류 (울산세무서장, 2023.05.26.) - 말소

* 임의경매 (중앙농업협동조합, 93,674,856원, 2025.09.08.) - 말소

* 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 일부 주택 및 사찰이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업지역과는 거리가 있습니다.

인근에 대규모 상업시설이나 편의시설이 직접적으로 위치하고 있지는 않습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

문화재인 <수운 최제우 유허지>가 인근에 위치하고 있어, 지역적 특색을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

대중교통 이용 시, 본건 토지에서 도보로 이동 가능한 거리에 버스 정류장이 있을 수 있으나, 주요 교통망과의 접근성은 차량 이용 시 더 용이할 것으로 보입니다.

학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 지역 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 및 보행자 통행에 불편이 있으며, 토지 활용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지상에 소재한 분묘 2기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 추후 법적 분쟁이나 이장 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘의 존재 가능성도 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 매각 결정 기일 전까지 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 전용 허가 없이 토지 형질이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 토지 일부 사찰 부지 이용: 현황상 본 건 토지의 일부(약 17㎡)가 동측 인접 사찰 부지로 이용되고 있어, 경계 확인 및 토지 이용 경계에 대한 확인이 필요합니다.

* 개발제한구역 및 역사문화환경보존지역: 해당 구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 상당한 규제가 따를 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 향후 농업 경영 또는 농지 활용을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 개발 잠재력 (제한적): 도시지역 내 자연녹지 지역에 속해 있어, 향후 규제 완화 시 개발 잠재력을 기대할 수 있으나, 개발제한구역 등의 제약이 큽니다.

* 문화재 인근: <수운 최제우 유허지> 인근이라는 점에서 역사적, 문화적 의미가 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 유곡동에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 1억 7천만 원대입니다. 현재 건물은 없으며 토지만 매각 대상입니다.

주요 위험 요소로는 맹지, 불분명한 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무, 인접 사찰 부지 이용, 개발제한구역 지정 등이 있습니다. 이러한 요소들은 토지의 활용도와 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 입찰 전 반드시 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필요합니다.

특히 분묘기지권의 성립 여부와 범위, 그리고 미확인 분묘의 존재 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 맹지로서의 접근성 문제와 개발제한구역 등의 법규를 충분히 숙지해야 합니다.

안정적인 투자보다는 명확한 사전 조사와 리스크 관리를 전제로 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 입찰자의 위험 감수 정도 및 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 맹지, 분묘기지권 불분명, 개발제한구역 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가(170,105,000원) 이하에서의 입찰 또는 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사와 현장 조사를 통한 추가적인 분석이 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 특정 금액을 단정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.