나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12508 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 106동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '신주중학교' 남서측 인근에 위치하는 '양 산신도시반도유보라1차아파트' 106동 10층 1001호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생활 시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 22층 건물 내 10층 1001호로서 외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통이며, 북동측으로 폭 약 25미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12508 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 106동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 376,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 양산신도시반도유보라1차아파트

토지면적: 78.71㎡ (약 23.81평)

토지 지분: 78.7077㎡

건물면적: 120.08㎡ (약 36.32평)

건물 지분: 120.0806㎡

총 동수: 8개동 (총괄표제부 기준)

총 세대수: 622세대

사용승인일: 2007년 09월 19일

최고층: 29층 (단지 정보 기준), 22층 (106동 기준)

해당층: 10층

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 양산신도시반도유보라1차

관리사무소 연락처: 055-365-3801

주소: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1

세대수: 622세대

총 주차대수: 666대 (단지 정보 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소.

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: '신주중학교' 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 22층 건물 내 10층 1001호. 외벽 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 벽지, 타일 등 마감, 창호 샷시창호임.

이용상태: 공동주택(아파트)임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 단지 내·외부 가로망 보통이며, 북동측으로 폭 약 25미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '신주중학교' 남서측 인근에 위치한 '양산신도시반도유보라1차아파트' 106동 10층 1001호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남양산역(2호선)이 도보로 약 17분 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 현황

단지 내외부 도로망은 양호한 편이며, 북동측으로는 폭 약 25미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (을7)으로, 채권최고액은 288,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구)를 제외한 모든 후순위 권리(을구)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2007-10-24) - 주식회사반도주택

* 갑3: 소유권이전 (2008-04-04) - 권익기

* 갑4: 소유권이전 (2013-11-29, 매매) - 오주남

* 갑5: 강제경매 (2025-09-11) - 김상구 (채권액 9,063,739원)

* 을7: 근저당권 (2021-10-28) - 현대캐피탈주식회사 (채권액 288,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건은 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 점유 관계 및 실제 거주 여부에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 양산신도시반도유보라1차아파트 단지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있어 주거 기능에 최적화된 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 '신주중학교'가 위치하고 있으며, '황산초등학교', '신주초등학교' 등 교육시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 생활시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변에 마트, 병원, 쇼핑 시설(라피에스타) 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주차 시설

단지 내 총 주차대수는 666대로, 세대당 약 1.07대의 주차가 가능하여 주차 공간이 비교적 여유로운 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 점유 가능성

'임대관계 미상'으로 기재된 점으로 보아, 실제 임차인이 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 점유 관계 조사가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 관련

주변 지역은 주로 주거 및 상업, 교육 시설이 밀집한 지역으로, 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나 이는 일반적인 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 신주중학교 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교육 환경도 우수한 편입니다. 권리분석 결과, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 부담이 적은 물건입니다. 다만, '임대관계 미상'으로 인해 점유 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 양산시 물금읍의 신주중학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

* 단지 내 및 주변의 편의시설, 교육시설 이용이 편리합니다.

* 아파트 단지의 평균적인 시장 가치가 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 376,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 동일 단지의 59.909㎡(약 18.1평)는 18,800만원, 84.917㎡(약 25.7평)는 25,300만원 ~ 25,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 984만원 ~ 1038만원 수준입니다. 본건(120.08㎡, 약 36.32평)의 감정가 기준 평당가는 약 1,036만원으로, 소형 면적 거래가 대비 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 10층이라는 좋은 층수와 인수할 선순위 권리 및 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁이 있을 수 있습니다.

안전 마진 확보를 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 약 300,800,000원 ~ 338,400,000원

* 시장 동향 및 경쟁 고려 시: 감정가 수준 또는 그 이상도 고려 가능

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.