나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118353 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층102호 (센트로시티) 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118353 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층102호 (센트로시티) 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경118353
• 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매2계 2024타경118353 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28 | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 115,934,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경118353 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118353 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층102호 (센트로시티)

용도: 근린생활시설

감정가: 338,000,000원

토지면적: 34.90㎡ (약 10.56평) (해당 필지의 일부 지분)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평) (1층 102호 및 108호 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채무자/소유자: 수OOOOOOOOO

채권자: 범OOOOOOO

주의사항:

1. 본건은 인접한 101호(소유자 상이)와 호실 경계선이나 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호: AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER)로 이용 중임.

2. 본건 소재지 울산 울주군 범서읍 천상리 313번지는 2016.11.28. 300번지로 합병되어 말소되었음.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 범서초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 건물이 위치한 외부 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다. 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있어 도로 조건은 양호합니다. 또한, 해당 지역은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 절차입니다. 본 건의 채권자는 범OOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 수OOOOOOOOO입니다. 법원의 경매 절차에 따라 최고가 매수인은 법원에서 정한 바에 따라 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 말소기준권리 이하 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 구체적인 권리 인수 여부 및 특이사항은 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건의 용도는 근린생활시설로, 주변의 공동주택 및 단독주택 단지를 배후 수요로 하는 상권에 해당합니다. 현재 1층 102호는 인접한 101호와 벽체 없이 일체로 'AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER'라는 상호로 운영 중이며, 건물 면적 48.00㎡ (약 14.52평)은 1층 102호와 108호를 포함하는 것으로 보입니다. 108호는 '홍이네 아이스크림'으로 이용되고 있습니다. 이러한 업종 구성은 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있어, 안정적인 매출을 기대할 수 있는 환경입니다. 또한, 범서초등학교가 인근에 위치하고 있어 학원, 문구점, 어린이 관련 시설 등 잠재적인 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물이며, 본건은 그중 1층의 102호 및 108호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있으며, 편의를 위한 승강기설비, 화재 예방을 위한 소화전설비 및 주차 편의를 위한 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다. 소재지인 범서읍 천상리 일대는 주거 단지가 발달한 지역으로, 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 102호와 인접한 101호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있다는 점입니다. 두 호실의 소유자가 다르므로, 향후 부동산을 독립적으로 사용하거나 용도를 변경할 경우 소유권 분쟁이나 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가적인 비용과 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 내부 벽체 공사 등 분리 및 재구성을 위한 공사 비용도 발생할 수 있습니다. 또한, 본건의 임대 관계가 확인되지 않아(미상) 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 지번이 합병(313번지 → 300번지)된 사항은 공부상의 변동으로, 법적 효력에는 문제가 없을 수 있으나 정확한 지적 및 등기부 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 범서초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로서, 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 건물 내 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 그러나 인접 호실과의 일체 사용으로 인한 명확한 구분 부재 및 소유권 문제는 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다. 임대 관계 미확인 또한 주의해야 할 부분입니다. 따라서 투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 인접 호실과의 관계, 주변 시세 등을 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 분석을 다시 한번 진행하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **안정적인 배후 수요**: 초등학교와 대규모 아파트 단지 사이에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2. **우수한 접근성**: 차량 통행이 원활하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

3. **상업적 활용 잠재력**: 현재 운영 중인 업종 외에도 지역 주민의 필요에 맞는 다양한 근린생활시설 업종으로의 확장 및 전환이 가능합니다.

4. **경매 시세 차익**: 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법적 리스크를 해소하고 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28 일대는 주로 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 확인되었습니다. 범서초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 환경입니다. 현재까지 파악된 일반적인 지도 및 정보 검색 결과 상, 본건 부동산의 직접적인 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계