나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118353 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층102호 (센트로시티) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 소재 ""범서초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제102호 및 제108호로서,
외벽: 치장석, 복합판넬, 스톤코트 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

기호(1): 인접한 101호와 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호: AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER)로 이용중임.
기호(2): 근린생활시설(상호: 홍이네 아이스크림)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하항 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

천상리 300번지: 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 인접한 101호(소유자 상이)와 호실 경계선이나 벽체 없이 일체로 근린생활시설(상호 : AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER)로 이용중임.
2. 본건 울산 울주군 범서읍 천상리 313번지는 2016.11.28. 300번지로 합병되어 말소됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118353 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 대동길 28, 1층102호 (센트로시티)

용도: 근린상가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 34.90㎡ (약 10.55평)

토지 지분: 34.9㎡ (약 10.55평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 지분: 48㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 범OOOOOOO (등기부등본상 확인 요망)

특이사항: 공동담보, 인접 101호와 벽체 없이 일체 이용 (AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER), 토지 주소지 변경 이력(천상리 313번지→300번지 합병 말소)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 소재하며, 범서초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 경매물건은 매각으로 인해 아래 권리들이 모두 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수하는 별도의 부담이 없습니다.

* 말소기준권리: 2017년 2월 20일 접수된 범서농업협동조합의 근저당권 (채권금액 845,000,000원)

* 기타 등기사항:

* 2024년 1월 31일 접수된 울주군의 압류 (세무2과)

* 2024년 11월 5일 접수된 범서농업협동조합의 임의경매개시결정 (채권금액 346,253,489원)

* 등기부채권 총액: 845,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2023년 7월 6일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (별도 명시된 사항 없음)

1.3. 상권분석

상권분석

* 본건이 위치한 울산 울주군 범서읍 일대는 주거단지와 상업시설이 함께 발달하여 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 범서초등학교가 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종(학원, 교육 관련 시설 등)이 유리할 수 있습니다.

* 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 생활밀착형 업종이 활성화될 가능성이 있습니다.

* AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER라는 상호로 운영 중인 점은 해당 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주요 편의시설: 주변 공동주택 단지와 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 범서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 및 버스 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 호실 경계 미확정: 본건(102호)은 인접한 101호와 벽체 구분 없이 일체로 "AERIAL SILK ORDA DANCE CENTER"로 이용 중입니다. 소유자가 상이한 101호와의 경계선, 면적 분할, 향후 운영상 발생할 수 있는 갈등 및 분쟁 가능성에 대한 철저한 사전 확인 및 협의가 필요합니다. 이는 낙찰 후 사용 및 관리에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 표기 불일치 가능성: 건물 구조상 1층 102호 및 108호로 언급되나, 소재지는 1층 102호로 명시되어 있습니다. 만약 108호가 경매 대상에 포함되거나, 102호 외 추가적인 면적이 있다면 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (현재로서는 102호 기준)

* 토지 주소 합병: 본건 토지의 과거 지번(천상리 313번지)이 300번지로 합병되어 말소된 사항이 있습니다. 이는 공부상의 표기와 실제 토지 이용 간의 차이점에 대한 확인이 필요하나, 현재 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 성아진은 대항력이 없으나, 배당신고일자가 2025년 10월 24일로 상대적으로 늦습니다. 잔금 납부 시점 및 명도 진행 상황에 따라 추가적인 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 울산 울주군 범서읍의 상업지구 내 근린상가로서, 지역 내 배후수요와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 투자가 가능할 수 있으나, 가장 큰 단점은 인접 호실(101호)과의 경계 없이 일체로 사용 중이라는 점입니다. 이로 인한 소유권 분쟁, 사용 수익 관련 갈등, 명도 시 추가적인 협상 등 예측 불가능한 문제 발생 가능성이 높습니다. 따라서 철저한 현장 확인과 인접 호실 소유자와의 사전 협의가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 주거단지 및 교육시설(범서초등학교) 인접으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 인접 호실과의 협의 시 시너지 효과: 만약 인접 101호 소유자와 원만한 협의가 이루어진다면, 통합 운영을 통해 더욱 큰 시너지 효과를 창출할 수 있습니다. (이 부분은 매우 신중한 접근 필요)

* 경매 시세 차익: 감정가 대비 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가 338,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

* 감정가: 338,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 기준 산정 금액: 338,000,000원

단, 실제 입찰가는 주변 시세, 경쟁률, 물건의 현황(특히 인접 호실과의 관계) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 산정 금액은 절대적인 입찰가 권유가 아니며, 최종 결정은 투자자 본인의 판단에 따릅니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.