나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31790 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 '대구죽곡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '행복빌딩(통칭) 주건축물 제1동 제3층 제301호 외 1개 구분건물로서, 부근일대는 대규모 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 지하철2호선(대실역) 및 버스승강장 등이 있고 간선도로 와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가),(나) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건 중 제3층 제301호, 제302호 구분건물로서, - 외벽: 화강석 및 드라이비트 등 마감, - 내벽: 블록치장, 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 타일 등 마감, - 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(나) 주택으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가),(나) 서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(도시계획변경 및 세부계획은 관련부서 확인요망), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-15)(죽곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 택지개발지구(세부사항은 도시건축과 문의)<택지개발촉진 법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 집합건물등기사항전부증명서상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 기준시점 현재 '주택' 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31790 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수성중앙새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 807-2 주건축물제1동 3층301호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 주택으로 이용 중

건물면적: 86.40㎡ (약 26.14평)

토지면적: 65.81㎡ (약 19.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 227,000,000원

1.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리에 소재하며, '대구죽곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 부근 지역은 대규모 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 소규모 점포, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 대구 지하철 2호선 대실역 및 다수의 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 등, 내벽은 블록치장, 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 공동 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(죽곡초등학교), 배출시설설치제한지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 세부 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2014-07-17 (최영철 외 11명)

* 지분 이전: 2014-12-18 (최형도), 2015-01-14 (강은희), 2024-03-11 (강은희)

* 근저당 (말소기준권리): 2019-01-10, 수성중앙새마을금고, 296,400,000원

* 가압류: 2025-05-28, 평택새마을금고, 195,988,500원 (말소)

* 임의경매: 2025-09-05, 수성중앙새마을금고, 251,143,770원 (말소)

총 채권액: 492,388,500원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 특정 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (사)대구축제문화연구소

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-05-11

* 확정일자: 2024-10-17

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: (공란)

3.3. 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 (사)대구축제문화연구소가 존재합니다. 전입일자가 2017년 5월 11일로, 실제 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때 해당 임차인의 보증금 3,000만원이 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 명확한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본 건은 대규모 아파트단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

인근 지하철 2호선 대실역 및 버스 승강장, 그리고 차량을 통한 간선도로 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 상권 활성화 가능성

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 대실역, 다수 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리. 차량으로 간선도로 접근 용이.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 인근으로 관련 편의시설 이용 편리. 소규모 점포 및 근린생활시설 밀집.

* 교육시설: 대구죽곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 우수.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 주택으로 이용 중으로, 향후 용도 변경 시 제한이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: (사)대구축제문화연구소의 보증금 3,000만원 인수 가능성 검토 필요. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되었으나, 법률 전문가와 상의 필수)

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 수익성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획의 제한을 받을 수 있어, 활용 계획 수립 시 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 해당 지역 인근에서 산업폐기물 불법 투기 사건이 발생한 바 있으나, 이는 현재의 시설과는 무관합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재로, 배후 수요가 풍부하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 특히 대규모 아파트 단지 인근이라는 점이 장점입니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 이용 현황에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 주거단지 인근으로 안정적인 수요 기반 확보.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성 우수.

* 상권 잠재력: 근린생활시설 밀집 지역으로 향후 상권 성장 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 부동산 전체를 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

인수 보증금 합계 (제공 정보 기준): 0원

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 3,000만원을 인수할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 추후 명도 및 용도 변경 과정에서의 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현장 조사를 통한 실제 이용 상태 확인, 임차인과의 협의, 그리고 주변 유사 물건의 시세 분석이 필수적입니다. 보증금 인수 여부와 명도 성공 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종적인 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.