나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31787 [1] 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 105동 27층2703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달서구 장기동 '장동초등학교' 남동측 인근에 소재하는 '죽전역 코오롱하늘채' 아파트 단지내 오피스텔로서 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층 건물(105동)중 27층 2703호 단위세대로서 외벽 : 돌붙임, 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 등 바닥 : 내장바닥재 및 일부타일 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 열병합 지역난방설비, 천정형 냉난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약12미터, 서측으로 폭 약8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 어린이공원(궁전 공원)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건은 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 오피스텔의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 대항력을 포기 하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31787 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 105동 27층2703호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 14.44㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 57.38㎡ (약 17.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 105동 27층2703호

* 주변 환경: '장동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 단지 주변으로 차량 출입이 용이하며, 남측 폭 약 12미터, 서측 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다. '죽전역' 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 단지 정보: 죽전역 코오롱하늘채는 2019년에 준공되었으며, 총 476세대의 아파트와 오피스텔로 구성된 대단지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 10일자 압류(자치행정 국 징수과-002342)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-13

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택임차권 등기(2024.9.5. 접수)가 되어 있으나, 본 물건은 HUG 인수조건 변경에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 2026년 3월 31일자로 제출하였습니다. 따라서 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매, 주택 임차권, 압류, 가압류 등이 모두 말소될 예정으로, 권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 주요 시설: '장동초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 어린이공원, 중로, 소로 등과 접해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 내에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 단지 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 장동초등학교가 있고, 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. '죽전역' 인근의 편의시설 이용도 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 지역난방, 천정형 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 장 이 대항력을 포기하고 말소에 동의하였으므로 보증금 인수 위험은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 내부 상태: 거주자의 폐문부재로 인해 내부 마감 상태를 정확히 파악하기 어려우며, 동종 오피스텔의 일반적인 상태를 기준으로 기재되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 장기동의 죽전역 코오롱하늘채 오피스텔로, 27층에 위치하여 조망권 등 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 1억 8,100만원입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 인수 부담을 면제해 주는 확약서를 제출하여 권리상 매우 깨끗한 상태입니다.

* 죽전역 역세권 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 내부 마감 상태 등 일부 불확실한 요소는 있으나, 권리 관계가 명확하게 정리된다는 점에서 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 관련 추가 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 죽전역 초역세권, 중심상업지역에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 주거용 오피스텔: 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인한 추가적인 이점이나 확인 사항이 있을 수 있으며, 이는 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2025년 5월 34층 매물이 18,500만원, 2026년 5월 22층 매물이 16,500만원, 2026년 6월 35층 매물이 16,900만원에 거래되었습니다. 본건은 27층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 18,100만원입니다.

* 종합적인 시장 상황 및 본건의 층수, 권리 상태 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 거래가 상단에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 0원을 고려하면, 보수적으로는 최근 최고가인 18,500만원 이하, 적극적으로는 감정가인 18,100만원 부근에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 178,000,000원 ~ 18,300,000원

* 권장 입찰가: 18,100,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.