나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4077 [1] 경상북도 포항시 북구 학산동 127-24 더네이처 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 ""항도초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""더네이
처"" 제2층 제201호 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층건 중 제2층 제201호 단위세대로서,
외벽: 인조석 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 상대보호구역임.
기호(2,3): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 관광특구(포항
영일만관광특구), 상대보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경4077 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 학산동 127-24, 더네이처 2층 201호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상9층 건물 중 제2층 제201호

* 이용상태: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

* 건물 면적 (전용면적): 83.43㎡ (약 25.24평)

* 감정가: 174,000,000원

1.4. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 지분: 29.68300641025641㎡

* 건물 지분: 83.4313㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "항도초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변에는 학산주공임대 아파트, 우방청운타운 등 다른 아파트 단지가 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본건 동측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획

* 기호(1) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 상대보호구역에 해당합니다.

* 기호(2,3) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 관광특구(포항영일만관광특구), 상대보호구역에 해당합니다.

* 상업지역 및 관광특구로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있으나, 가축사육 및 상대보호구역 관련 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박준용 (박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 06월 17일

* 확정일자: 2024년 06월 18일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 위 임차인은 대항력이 없어 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등과 관계없이 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수하지 않습니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 12월 27일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권 (채권액 152,400,000원)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (권성대, 2016-12-27)

* 근저당권 (강구수산업협동조합, 152,400,000원, 말소기준권리)

* 압류 (포항시, 2024-05-14, 말소)

* 주택임차권 (박준용, 30,000,000원, 2025-03-06 접수, 말소)

* 강제경매 (박준용, 31,331,506원, 2025-09-05 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 182,400,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본건이 위치한 학산동은 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 일반상업지역 및 관광특구로 지정되어 있어 지역 경제 활성화 및 유동인구 증가 가능성이 있습니다.

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 항도초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* "롯데문화센터"가 인근에 있어 문화시설 접근성이 있습니다.

* 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 항도초등학교를 비롯한 교육 시설이 근거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 주변에 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 아파트 단지 내 주거 환경을 갖추고 있으며, 인근에 다양한 주거 형태가 공존합니다.

* 학산동 지역은 전반적으로 주거 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 박준용 씨는 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차에 변동 사항이 발생하는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한사항 리스크

* 토지이용계획상 일반상업지역, 관광특구 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 건물 제시외 면적이 없는 것으로 보이나, 현장 조사를 통해 실제 이용 상태와 공부상 현황의 차이점을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 학산동에 위치한 아파트로, 항도초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 주거 편의시설 접근성이 좋습니다. 일반상업지역 및 관광특구라는 용도 지역은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 다만, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 최종적인 법률 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역, 관광특구 지정으로 인해 향후 상업적 활용 및 투자가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재 등기부상 채무 총액이 감정가액보다 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 관련 시장 동향, 본건의 상태, 경매 참여 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 174,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.