나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31805 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 18층1808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '두류네거리" 동측 인근에 위치하는 "두류역 아이작큐브 오피스텔 제18층 제1808호"로서, 부근일대는 달구벌 대로변의 업무시설, 노선상가 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 북측으로 달구벌대로가 관통하며, 서측에 '대구도시 철도2호선 두류역"이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층, 지상26층건 중 제18층 제1808호로서, 외벽 : 알루미늄복합판넬, 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 페어글래스창호 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고평탄하며, 오피스텔부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m ~70m)(광로2-1호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의 요망)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 기호3): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였습니다.

물건 비고

전제사기피해자 임차인 우선매수권 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31805 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 18층1808호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

감정가: 177,000,000원

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.4. 채권자

이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 '두류네거리' 동측 인근에 위치한 '두류역 아이작큐브 오피스텔' 18층 1808호입니다.

주변 일대는 달구벌대로변 업무시설, 상가 및 아파트 단지로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

북측으로 폭 약 50미터의 달구벌대로가 관통하고 있으며, 서측으로는 대구도시철도 2호선 '두류역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 통행이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

본 건까지 도보 약 1분 거리에 대구도시철도 2호선 두류역이 위치합니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 올푸드식자재마트, 장보고식자재마트 내당점 등 대형 마트 및 편의시설이 근접해 있습니다.

또한, 두류공원, 이월드 83타워 등 대규모 공원 및 레저 시설이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

주변에 학교 시설로는 대구신흥초등학교, 성당중학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

현재까지 검색된 정보상으로 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 본건과 매우 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 서대구세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 임차인이 있습니다.

* 임차인: 이지현

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 9일

* 확정일자: 2023년 4월 19일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 4월 7일

3.3. 등기부등본 요약 (권리 관계)

을구 1번 권리(주택임차권)는 접수일자 2025년 4월 7일, 권리자 이지현, 권리금액 160,000,000원이며, 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부등본 요약 및 물건명세서 상 '인수'로 표기되어 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

즉, 배당 절차에서 임차인 이지현에게 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

그 외 등기부상의 모든 권리(갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 8,839,829,535원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 5층, 지상 26층 건물 중 18층에 위치한 오피스텔입니다.

총 446세대로 구성되어 있으며, 2018년 2월 27일에 사용 승인되었습니다.

건물 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 두류네거리 인근은 달구벌대로변을 따라 업무시설, 노선상가 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

광장코아 상업지역이 도보 거리에 있어 젊은 층 유동인구가 많으며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

위생 및 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보, 공동 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

인근에 각종 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 대구신흥초등학교, 성당중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 1번 임차권(주택임차권)으로, 보증금 160,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인의 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

해당 임차인은 전세사기 피해자로서 우선매수권이 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

임차인의 우선매수권 행사 시, 해당 임차인이 최고 입찰가로 본건을 매수할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 최고가 매수신고인이 있을 경우, 공유자가 해당 금액으로 우선 매수 신고를 할 수 있습니다.

이는 경쟁 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도시철도 2호선 두류역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 우수합니다.

건물 상태 및 내부 설비 또한 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(이지현)의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

이러한 인수 부담을 고려할 때, 낙찰 후 재매각 또는 전월세 전환 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는지 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구도시철도 2호선 두류역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 환경: 주변 상업 시설, 편의 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 낮은 예상 총 비용: 임차인 보증금 인수 금액(160,000,000원)을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 174,000,000원 (2026년 5월, 50.0152㎡ 기준)

임차인 보증금 (인수 가능성 높음): 160,000,000원

고려사항:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 인수될 가능성이 높으며, 이 금액이 매수인의 실질적인 취득 비용에 포함된다고 보아야 합니다.

최근 유사 면적의 실거래가가 174,000,000원임을 감안할 때, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 매수인이 부담해야 할 총 금액은 최소 160,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

만약 입찰가가 160,124,900원 이하로 결정될 경우, 임차인의 권리 주장액(160,124,900원)에 따라 매수인이 부담하는 총 비용은 160,124,900원이 됩니다.

따라서, 투자 수익을 확보하기 위해서는 낙찰가와 인수되는 보증금액의 합계가 시세(약 174,000,000원)를 크게 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 165,000,000원

본 입찰가는 임차인의 보증금 인수 조건을 고려한 예상치이며, 공유자 우선매수 신고 등의 변수가 있으므로 최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 목표에 맞게 조정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.