나이스옥션 법원경매 포항 2025타경490 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 158-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 소재 '삼정마을' 내에 위치하며, 주위일대는 해안가 취락지대로서 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형지로서 남측 하향 경사지에 자체 평탄하게 조성된 2필지 일단의 '건부지(주거용)' 이며, 일부 현황 '도로' 등 임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 본건 토지 일부 포함 폭 약 1.5 ~ 2미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(구룡포일반03), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호(2)는 지목 '전' 이나, 일련번호(1)토지와 2필지 일단의 '대' 및 일부 '도로' 등 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '양원순' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트블럭조 함석지붕 및 슬라브지붕 단층건으로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 외장타일 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

(가) : 주택.

설비내역

급.배수 시설 및 위생설비 등 되어 있으며, 개별 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및'사진용지' 에서와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 구조와 면적은 '시멘트블럭조 스레트지붕 54.97㎡' 이나, 개략적인 구조 및 실측사정면적은 '시멘트블럭조 함석지붕 및 슬라브지붕 94.7㎡' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '양원순' 임. 2) 임대관계 : 미상임. 3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 중 감정평가서상 (가) 공부상 구조와 면적은 '시멘트블럭조 스레트지붕 54.97㎡'이나, 개략적인 구조 및 실측사정면적은 '시멘트블럭조 함석지붕 및 슬라브지붕 약 94.7㎡'로 상이 개략적인 실측 면적으로 평가. 건물 중 감정평가서상 (나)는 현황 멸실된 것으로 조사됨. 토지는 일부가 현황 '도로 및 타인 점유'로 추정되는 바, 이용상 제한정도를 감안하여 평가. 타인점유부분은 인접지의 건물점유부분 및 담장경계선을 기준으로 추정. 감정평가서상 제시외건물(ㄱ)은 인접지(삼정리 242번지)에, 감정평가서상 제시외건물(ㄴ)은 인접지(삼정리 241-5번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 추정. 정확한 점유위치 등의 확인은 경계측량 요망. 목록 2 토지는 지목 '전'이나 목록 1토지와 2필지 일단의 '대' 및 일부 '도로' 등임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 포항지원 2025타경490 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 158-1번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 89,016,700원입니다.

토지 면적은 265.00㎡ (약 80.17평)이며, 건물 면적은 공부상 62.62㎡ (약 18.94평)이나 실측사정면적은 약 94.7㎡ (약 28.65평)으로 조사되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 강OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리에 위치한 '삼정마을' 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 해안가 취락지대로서, 주택과 농경지가 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 북서측으로는 폭 약 1.5~2미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 지역에 대한 추가적인 조사를 통해 축사, 대규모 공장, 고압선 등 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 10월 11일 접수된 강동새마을금고의 근저당권입니다.

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

토지 등기부에는 소유권 이전, 강동새마을금고 근저당권 (말소기준권리), 권중구 근저당권 (말소), 김민주 가압류 (말소), 강동새마을금고 임의경매 (본건, 말소)가 등기되어 있습니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전, 강동새마을금고 근저당권 (말소기준권리), 권중구 근저당권 (말소), 김민주 가압류 (말소), 강동새마을금고 임의경매 (본건, 말소)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 111,700,000원입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 본 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 해안가에 위치한 취락지대로, 단독주택 위주의 주거 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

주변 부동산 시세에 대한 JSON 정보가 제공되지 않아 직접적인 비교 분석은 어렵습니다. 제공된 감정가 89,016,700원은 해당 지역의 특성과 물건의 상태를 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 농경지와 주택이 혼합된 농어촌 생활 환경을 제공합니다.

인근에 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 포항 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

차량으로 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 공부상 면적(54.97㎡)과 실측 면적(약 94.7㎡)에 상당한 차이가 있으며, 구조 및 지붕 재질에서도 불일치가 발견되었습니다. 실측 면적으로 평가되었으나, 이는 건축법규 위반 소지가 있습니다.

건물 중 감정평가서상 (나)는 현황 멸실된 것으로 조사되었습니다.

토지의 일부가 현황 '도로 및 타인 점유'로 추정되어 이용상 제한이 있습니다. 이는 경계 분쟁이나 사용 수익 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

제시외 건물 (ㄱ)과 (ㄴ)은 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 위치 확인을 위한 경계 측량이 필요합니다.

목록 2 토지는 지목이 '전'이나, 실제로는 '대' 및 '도로' 등으로 이용되고 있어 지목과 현황이 불일치합니다.

1985년 사용 승인된 건물로 노후화에 따른 수리 또는 재건축 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 포항시 남구 구룡포읍 삼정리에 위치한 단독주택으로, 해안가 취락지대의 특성을 가집니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 편입니다.

그러나 건물 면적 및 구조의 공부상 불일치, 토지의 타인 점유 추정, 제시외 건물의 인접지 소재 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

토지의 이용 제한 및 경계 문제, 건물의 실제 사용 면적과 공부상 면적의 차이는 반드시 추가적인 확인과 해결이 요구됩니다.

1.7. 투자포인트

감정가 89,016,700원 대비 토지 면적을 고려했을 때 잠재적 가치가 있습니다.

인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 수 있습니다.

구룡포읍은 지역 특화 발전 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건은 감정가 89,016,700원이나, 건물 면적 및 구조의 공부와의 차이, 토지 일부의 타인 점유 추정, 인접지 경계 문제 등 여러 중대한 리스크 요소를 가지고 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 입찰자는 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 본건의 복잡성을 고려하여, 감정가의 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 대략 6,500만원 ~ 7,500만원 범위로 제안합니다.

투자자의 위험 감수 수준, 추가적인 현장 조사 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.